オリンピックで不動産暴落!?2019年以降は下落が始まるという分析もある!

東京オリンピック開催の年はもうほとんど目の前になります。
時間は早いもので、東京都内では特に会場となるエリアの開発が進み、不動産価格も高騰しているようです。ベイエリアなどは新興エリアでもあり、便利でおしゃれなことからタワーマンションなどが異常なまでに高値になっているという話もよく聞きます。

ところが、最近になってこの景気のいい話に水を差すような話題が出てきています。
ネットや書籍では「2020年問題」だとか「2025年問題」などとして取り上げられています。今、高騰する、特に東京を中心にした不動産がそれらの年に暴落すると予想されているのです。怖いのはその年度を待たなくてももうすぐにでも下落する傾向が見られると分析する経済学者もいるほどです。

不動産投資はうまくいけば利益が大きく出せるものですが、失敗すると大きな負債を抱えるリスクもあります。
日本人にはバブル景気というよき時代とその後の不景気もあって想像に難くない事態なのではないでしょうか。投資をしなくとも住むために不動産を購入する人もいるかと思いますが、資産価値がなくなると周辺の治安も悪化する場合もあり、他人事ではありません。

ここではそんな不動産の価格暴落の懸念について、今一度よく考察してみることにしましょう。

不動産価値暴落は東京オリンピックを待たずして始まる可能性もある!?

2020年問題はオリンピックを境に不動産価格が暴落するのではないかと考えるもので、2025年問題は団塊世代が後期高齢化することで不動産の需要が下がり、価格が暴落するのではないかという問題です。

根本は違いますが、要するに2020年前後から2025年には高確率で不動産価格の暴落が起こるということになります。
ですので、不動産投資をする人も、これから自分が暮らすための不動産を購入しようという人もこの暴落の可能性にしっかりと注視しておくべきでしょう。すでに暴落の兆候が現れているという見解もありますし、そもそもこういった懸念が出ている以上、人々が気をつけ始め、投資の流れに変化が出る可能性もあります。

不動産購入を検討している人はより注意が必要な時期に入っていると言えます。

すぐに不動産の価格が暴落してもおかしくない状況に入っている!

2020年問題や2025年問題を待たずとも、すでに不動産価格が暴落する瀬戸際にあるという状況だと唱える人も少なくないようです。
2019年にはこの問題が露見し、オリンピックを待たずして東京を中心にした不動産価格の暴落が考えられます。　例えば、2020年問題はオリンピック開催に向けた地価高騰での不動産価格の値上がりであり、肝心なオリンピックが終わってしまえば地価は下がる一方なのではないかという問題です。

確かにオリンピックが開催された他国の都市においても、会場周辺は大きく開発され、地価が上がって地域は潤ったものの、その後は朽ち果てたようなひどい状況になっているところが少なくありません。

日本でもスキーやビーチリゾートなどで一世を風靡した場所は地価が高騰し、リゾートマンションなどの不動産が高値で取引された時代もあります。しかし、その人気も去ってしまうと暴落どころか値のつかないゼロ価値の不動産になっているところも少なくないようです。

ですので、一時的な人気で不動産が高騰している場合、裏を返せばちょっとしたことで一気に大暴落に繋がる綱渡りのようなもので、一部の投資家しか儲からないような状況になっているのです。
ということは、2020年を待たずして不動産価格の暴落はありえるということになってしまいます。

オリンピックまでは不動産価格の安定は問題ないと言われているが本当か？

不動産に投資をしている人、あるいは自分で住むためにベイエリアなどに不動産を購入した人は、オリンピックまでは大丈夫であるという自信があるようですね。しかしながら、それもかなり不安です。

というのは、オリンピック好景気に踊っているのは日本人だけではありません。
中国や欧米などの投資家が、日本の一般投資家とは比べものにならないくらいの莫大な資金を手に不動産投資をしている場合もあります。

そういった投資家が増えると、マンションの維持が困難になり、資産価値が目減りしていってしまうことになります。不人気が起こってくれば高騰の勢いはストップ。
つまりはオリンピックを待たずして、逆に暴落する可能性もあります。

こういった不安感や、この記事を読んでいただいているということはすでに不動産価格暴落に対して懸念があるということですので、そういった人が増えると今のうちに売っておきたいという波が起き、2020年を前に不動産価格が下落するかもしれないのです。

不動産関係者に囁かれている2019～2024年問題とはいったなに？

当記事を読んでくださっている方は少なくとも2020年問題などに注目している、不動産の暴落の可能性を懸念している方々であると思います。
先にも書いたように、オリンピックの開催や団塊世代の高齢化で今後不動産が値崩れを起こし、今のような好況を一転させて大暴落に繋がるのではないかという懸念があります。

ですが、多くの人が2020年と2025年にそういった暴落の可能性があると考えている中、それ以前に暴落は始まるのではないかと分析している少数派もいます。
これは2019年問題などとも言われ、今後2019年から2024年の間にも何度か暴落のきっかけは起こると、すでに不動産関係者の間では常識として言われてもいます。こういった2019年から始まる問題とはいったいなんでしょうか。簡単に調べてみました。

2019年～2024年問題とはどんな事がささやかれているのか？

まず2019年に起こるであろう問題は、2020年問題が起こることをすでに強く確信している投資家や不動産所有者が、今の価格が高いうちに売り抜けてしまおうと考えることで起こりうる暴落の可能性です。ひとりふたりが売り抜けるならともかく、売り手が買い手の数を上回った場合、確実に暴落します。

元々不動産業界では2019年には不動産の需要がピークアウトして、あとは需要が供給を下回るというのが通説です。
2020年問題を懸念する人が不動産売却を2018年あるいは2019年に始め、その連鎖で供給が需要を大きく上回れば、もうあとは不動産価格は下がるだけの一本道です。

この2019年の問題を皮切りに、2020年の東京オリンピックの閉幕、2020年以降も毎年なんらかの不動産に関係した問題が起こりうるとされています。ですので、もうすでに不動産の暴落は秒読み段階であるとも考えられ、これから不動産を購入しようという人は気をつけなければなりません。

2019年　需要のピークが訪れ、空き家率が年々拡大していく

　不動産価格の下落の懸念は2019年に始まるとされる説もありますが、その根拠は不動産需要のピークが2019年だとされているからです。
　国立社会保障・人口問題研究所による発表（「日本の世帯数の将来推計（全国推計）」（平成25年1月推計））では、一般世帯の総数が2019年までは増加するとされています。およそ5306.5万世帯がピークとなり、あとは減少。2025年にはおよそ5244万世帯、2035年にはおよそ4956万世帯になると見込まれます。

【不動産需要のピークはいつ？】2019年夏ころ発表予定の空き家率速報値(2018年調査分)に注目

今後高齢化社会がますます進み、不動産の需要が減るのですが、この情報に懸念を抱く投資家はその前に売り抜こうとすることを考えるでしょう。
そうすることで売り手が増え、不動産がだぶつくことによって価格が下落するのです。　そして、下落を始めると、それまで不動産価格の変動に不安を持っていなかった層も損をする前にと売り手に転じ、その下落は加速して暴落にと繋がります。

特に不動産価格の変動は投資として物件や不動産を保有している人は敏感になるかと思います。
ですが、不動産価格が暴落し、ひどいときは値がつかないような地域になった場合、自分が住むために不動産購入をした人も注意が必要です。それはその地域の過疎による治安の悪化です。
誰も危ないところには住みたくないですよね。自分が住みたくない土地を買ってくれる人だっていません。不動産はご存知のように価値はありますが、固定資産税などコストもかかるわけですから、ただ持っているだけも危ないのです。

ですので、不動産を保有している人にとって、あるいはこれから購入を考えている人にとって、まずは2019年がひとつの正念場になるかもしれません。

2020年　東京オリンピックの閉幕にて高確率で訪れる不景気の波

2019年問題をクリアしたとしても、次に待ち受けるのは2020年問題です。すなわち、オリンピック閉幕後に日本を襲うと言われる不況の可能性です。

ご存知のようにオリンピックは世界的な陸上競技の祭典であり、世界中からたくさんの観戦客が訪れます。
もちろんそれだけでなく、オリンピックの関係者のほか、関連業者も世界中から集まります。そうなるとオリンピックの大会そのものがその地に与える経済的効果は計り知れないものがあります。

ですので、近年のオリンピックはそのときにたくさん儲けようという人たちが集まり、より経済効果が促進されることになります。
怖いのは実体以上に経済効果だけが高まってしまうことです。そうなると、オリンピックが終了した途端、まるでダイエットに失敗してリバウンドするかのごとく、不況になる可能性が高まるのです。

そのため、2020年に東京オリンピックが閉幕すると東京を中心に、日本が不況に見舞われるとされ、同時に不動産価格も暴落するとされます。

オリンピックが終了すると不況に入ったというデータが実は多い

2020年の東京オリンピックの経済効果で漁夫の利を得ようとする投資家たちがすでに東京のベイエリアを中心に不動産を買い漁り、様々な形でビジネスに関与しようと集まっています。
これによって2019年に日本国内の不動産需要はピークを迎えるものの、外国人の資本によって少なくともオリンピックまでは好景気が続くともされます。

東京オリンピックに喜ぶ市場価格・その後のリスクに備える重要性

しかし、大方の予想ではオリンピック後は高確率で不況になると言われます。
事実、これまでのオリンピック開催地で、閉幕後も好況を維持した国が実はほとんどありません。1960年代のかつての東京五輪でさえも閉幕後には不況になっています。

ですので、2020年の東京オリンピックも大会が閉幕してしまうと途端に不況になるという不安が投資家の中に漂っている状態です。こういった不安は、実際には不況に陥る要素が経済的にはなかったとしても投資家の心理を煽ってしまい、結果的に不況に陥るという可能性もあります。

そう考えると、オリンピックに向けた好景気への反発を注視し、不動産売却あるいは購入のタイミングは今から考えなければならないでしょう。

2021年　団塊ジュニア世代が50歳代に突入して労働環境が変わる

実は2018年問題というのも存在し、このケースは2018年に18歳の若者人口が減り始めるとされています。
少子化問題が昔から叫ばれていますが、ここにきて実際に現実として少子化の問題点が浮き彫りになるとされています。ですが、2018年問題をあまり大きな問題だとは捉えていない人も少なくありません。まだまだ現役の就労可能年齢層が多いからでもあります。

しかし、2021年は団塊ジュニアの世代が50歳代に突入する年度とされ、このときに2021年問題が起こるとされています。それは働き手の数に大きな変化が出るのではないかということです。

例えば、50歳代というとちょうど親の世代に介護が必要な人が増えてくる年代になります。
今すでに老人ホームなどは定員いっぱいで、働ける世代が仕事を諦め、自分の親などを介護することを検討しなければならない時代になっています。介護の仕事は人気がありますが、給料が安く、労働対価に見合わないということで離職率も高い職種です。
今後介護士が少なくなれば老人ホームなども立ちゆかなくなり、さらに50歳代の介護のための退職が相次ぐかもしれないとされています。

また、50歳代ともなれば新たにマイホームを建てるにしても不動産ローンの審査にはなかなか通りません。
それなりの富裕層ならともかく、一般的な人たちが新たに不動産を購入することは難しくなってくる世代でもあります。そうなると、人数が多かった団塊のジュニア世代が不動産を買うことがなくなるので、需要減が不動産価格に影響し、価格が下落するのではないかとされています。

なんだか問題が山積みですが、これから我々は不動産の価格についてはひとりひとりがしっかりと考えていかなければ時代になりつつあるのです。

2022年　生産緑地法の期限が切れることで不動産の供給数に影響が出る

さて、2021年を過ぎるとまた新たな問題が出てきます。

その前に、みなさんは生産緑地法をご存知でしょうか。
これは1974年に制定された法律ですが、1991年に改正され、都市部の緑地化と同時に、すでにあった農家を守るために税制を優遇することを条件に30年間は農地として営業することを定めたものです。1992年に適用され、最初の年度に適用された農地が多いことから、2022年にその8割が農地の適用を外れることになります。

この生産緑地法で農地だった土地が宅地に転用できるので、これが不動産価格にも影響を与えるのではないかとされているのです。

生産緑地が市場に出回ることで不動産価格が下落する?

これまで生産緑地法が適用されていた土地は生産緑地などと呼ばれ、税制面で優遇されていました。
固定資産税は普通の農地と同様に低い税額であり、相続税も納税猶予などの優遇措置がありました。しかし、生産緑地が適用されなくなり、宅地にもできる一般の土地と同じになるとそういった税制的優遇もなくなります。

不動産の「2022年問題」。生産緑地の期限が切れ市場に大量の土地が出回る！？

このときに生産緑地を持つ地主がこの土地を売りに出し、市場に出てくると考えられています。
1992年に適用され、30年後に適用解除されるのですが、2022年がまさにその年になるのです。全国におよそ1.4万ヘクタールがあるとされる生産緑地のうち8割が2022年に一気に適用外になるので、2019年に不動産需要がピークとされているにも関わらず、たくさんの生産緑地が市場で売られ、不動産価格が下がってしまうと言われています。

生産緑地が2022年に一気に出回ることでデメリットはなぜ起こるのか？

ただ生産緑地が適用外になっても、多くの地主が売りに出さなければ問題はないと言えます。
ですが、その可能性が低いのも実情です。というのは、税制面での優遇がなくなるということは相続税や固定資産税がぐっと増えてしまい、地主の大きな負担になると考えられるからです。

例えば、生産緑地で元より農家を営んでいた人がいるとしますが、生産緑地は主に宅地として開発が進んでいた地域にいた農家に対しての優遇措置でしたので、地主の多くが高齢者であると考えられます。
相続税は宅地と同じだけ課税されますので、都市圏では莫大な金額になることは必至です。そうなると、その額を払うために適用外になった生産緑地を売りに出す人も出てくるでしょう。

あるいは保有を続けるにしても農地を続けていてはわりに合いません。莫大な利益を生む作物を育てられればいいですが、税制面で優遇のない宅地ではいくらなんでも農業を営むことは困難です。
そうなると遊ばせておくわけにはいきませんから、その土地にアパートやマンションなどを建て、住居を供給する側になるかもしれません。

そうなれば結局不動産が増えることになり、だぶついた不動産価格は下落をたどるというわけです。

2023年　空き家率が21％を突破するが新築購入の希望者は減らない

次に訪れる2023年問題は空き家率の上昇です。
野村総研の調べでは2023年に空き家率が21%にもなると算出されています。すでにある物件の8割しか埋まらず、投資として不動産を保有、あるいは賃貸物件を経営している人にとっては由々しき問題になってきます。

空き家率が高くなると借り手を得るために不動産価格を下げる必要が出てきます。
借りる側からすればそれはありがたい話でもあるのですが、不動産価格の下落は治安や日本全体の景気にも影響し、いずれは自分の身にも降りかかってことになりかねません。

この2023年問題をクリアするとしたら新築を少なくすることになるのですが……。

日本人は新築好きで、その志向が不動産価格下落を加速させる可能性もある

マイホームとはよく日本人が語る夢のひとつ。
立派な大人になったら一国一城の主になりたいというのが多くの人の希望です。これはつまり日本人は基本的には新築が好きだということになります。それなのに今後不動産価格が暴落すると言われ、結局、今が買い時なのかそうでないのかがよくわからない、難しい局面になってしまっています。

2023年問題を解決するには新築を減らすことだという意見もあります。
空き家率が21%になるので、これまでにすでに完成している不動産を活用するのだということですが、果たしてそれでうまくいくのでしょうか。

そもそも新築が好きな人は中古物件を購入することに夢を持てません。そうなると購買意欲が下がり、それがまた不動産価値の下落に繋がっていきます。不動産価格が下がるということは不況にもなりますので、ますます買い手の購買力は減少するばかり。
空き家率の悪循環は続き、2033年には空き家率が45%になると試算する人もいるくらいです。実に半分が空き家になるという恐ろしい問題が待ち構えているわけです。

確かに新築には夢があります。ですが、住宅の新築はより不動産価格に悪影響をおよぼす可能性もあります。かといって中古物件は嫌だという人も少なくない。難しい問題です。

2024年　東京都の人口が減少し、より不動産の需要は減少していく!

東京都政策企画局の資料にはこういった一文があります。
「東京の人口は、今後もしばらく増加を続け、2025年の1398万人をピークに減少に転じるものと見込まれる」

少子化が続き、団塊世代も完全に後期高齢化の時代に入るのですが、そうなれば当然不動産の需要も減っていくことは火を見るより明らかです。
流動性が低くなり、不動産売買による利益も見込まれませんから投資家も離れていき、ますます不動産価格の暴落は進んでいくことでしょう。ただ一方では不動産価格が下がれば、今は不動産投資や購入に手が出せない層においても不動産を手に入れるチャンスが回ってくるのではないかという考え方もあります。

人口減・高齢化社会により街がゴーストタウン・スラム化する可能性も！

しかし、こと投資においては流動性があることで売買のチャンスもあるわけですから、誰も見向きもしない土地を買っても投資にはなりません。
では、自分が住む分にはいいのではないかということもあり、買うくらいのチャンスにはなるかもしれないと思う人もいることでしょう。ですが、それもそうはいかない事情があるのです。

人口が減るとスラム化する可能性もあり、土地から人が離れていく

まず、不動産価格が下落し、仮に資産価値がゼロに近いくらいまで落ちてしまうとします。
そうなると誰でも土地を手に入れることができ、治安が悪化していきます。高かったころには買えなかった、あまりよくない世帯が土地を買って住むことができるようになってしまうからです。不動産価格は人気に左右されるわけですから、治安が悪くて誰も住みたくないところは価値が目減りするのは当然です。

東京の人口も2025年にピークとなると、今は賑わっている場所でさえ人が減ってしまって静かになってしまいます。
そうなるとますます治安が悪くなり、不動産価値のなくなったエリアを離脱する人も多くなるでしょう。そして、そういった空き家を不法占拠する人も現れ、スラム化してしまいます。

2033年には空き家率が45%、つまり半分は借り手・買い手が現れないという調査結果が出ているくらいですから、こういった懸念が発生する可能性は極めて高いのです。
ですので、不動産価格が下がるということは全体的によくない傾向に陥るということなので、どんな人においても、不動産価格暴落は大きな問題になるのです。

今すぐに不動産価格暴落問題に取り組み、未来の自分の資産を守ろう

2020年のオリンピックは東京だけでなく、世界中の人々が注目する一大イベントになることは間違いありません。
日本のもてなしの心や和の文化を世界中の人に知らせることができ、日本好きがたくさん増えることは間違いないでしょう。

しかし、その大会利益のおこぼれをもらおうとする人々も少なくなく、本来のオリンピックによる経済効果を上回るほどの需要が発生しているとも言われます。
それにより、反動でオリンピックの閉幕後は不況になり、投資が相次いでいる不動産価格が大きく下落すると見られています。実際に東京のベイエリアなどでは中国などの投資家も多く物件に投資しているという話もあり、閉幕後には一気に手放すことも考えられます。

ところがオリンピックとは関係なく、日本は2019年から立て続けに不動産価格の暴落に繋がるような問題が山積みになっています。
果たして今が不動産投資のチャンスなのか、待ちのタイミングなのか。それは非常にシビアに検討しなければなりません。　怖いのはオリンピックもすぐそこに控えていますし、不動産価格の問題が大きく露見しそうだとされる2019年もまたもう目の前です。

のんびりと鷹揚に構えている暇はなく、投資家や不動産購入を考えている人は今すぐにもこの問題に取り組まなければならないでしょう。