新築一棟マンション・アパートの魅力とは？メリット・デメリットについて

価格が安く、利回りが高いのでお得と言われてきた中古の一棟マンション・アパートではなく、新築の一棟マンション・アパートに投資をする人が増えていると言われています。
中古物件と比べて、どのようなメリットがあり、新築物件を選んでいるのでしょうか。

良い条件の中古物件が少なくなっている

なぜ価格が安く利回りが高いとされる中古物件ではなく、新築物件に投資をする投資家が増えたのでしょうか。
理由を知ることで、投資物件を選ぶ際の参考にもなります。昔に比べると、不動産投資＝中古の方が安心、という定説はなくなりつつあります。

魅力の高い中古物件がどんどん売れてしまい条件の悪い物件が残っている

新築よりも価格が安いことから中古の一棟物マンションやアパートなどの物件に人気がありましたが、良い条件の中古物件も少なくなっており、除々に新築物件に投資をする投資家が増えてきました。

以前は中古物件は価格が安いため、利回りが高く魅力的でした。
しかし利回りが高く条件の良い物件は、多くの人が買いたがるため、どんどん売れてしまい数が減ってきています。特に都心部などの魅力が高い物件は数が少なく、価格が割高、低い利回り、立地や環境が悪いなど条件の悪い中古マンションやアパートが残っていることが多いです。

新築一棟マンション・アパート投資のメリット・デメリット

新築一棟マンション・アパートに投資する場合、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
修繕費やリフォーム費用、空室リスク、銀行融資、減価償却、自由度の高い設計デザインなど数あるメリット・デメリットの中でも、特に代表的なもの中心に紹介していきます。

メリット・デメリットの両方を知ることで、投資した後のイメージも持ちやすいですし、中古物件との比較もしやすくなります。

新築の場合は、しばらくの間リフォームや修繕にコストがかからない

新築一棟マンション・アパートの場合、しばらくの間は修繕費などのコストの心配がありません。
中古の一棟マンション・アパートの場合は、室内のフローリングや壁紙、水回り、エアコン、バルコニー、外壁、共用部分など、あらゆる部分の修繕やリフォームが必要になる可能性があります。

築年数が古い物件ほど、老朽化が激しいため、修繕箇所が多くコストがかかります。
築年数が浅い物件であっても、新築物件に比べると老朽化が進んでいることに変わりないため、近い将来修繕が必要となります。中には物件購入後、すぐに大規模な修繕が必要な場合もあり、物件自体の価格は安く購入できたとしても、それ以上に修繕費が高くかかる場合があります。

新築一棟マンション・アパートの場合は、よほどの災害などに遭わない限り、すぐに大きな修繕費がかかることはありません。
修繕計画に基いて、将来に必要な修繕費用を家賃収入を利用して積立てていけます。すぐに修繕が必要な場合は、物件購入費用と別に修繕費用を用意しておかなければなりません。

新築ブランドにより入居者が集まりやすく空室リスクが低い

新築の一棟マンション・アパートは、比較的入居者が見つかりやすいです。
つまり不動産投資におけるリスクの１つである、空室リスクを回避できる可能性が高いです。多くの人は、中古物件よりも新築物件に住みたいと考えています。
フローリングや壁もキレイで、水回りやなどの設備も新しく使いやすいですし、セキュリティや耐震性などもしっかりとしています。

よほど家賃設定を間違わない限りは、高い確率で満室にすることが可能です。
一方で、中古の一棟マンション・アパートの場合は、家賃は新築よりも安いですが、物件によってはセキュリティや耐震性が不安だったり、至る所に老朽化が見られるものも多いです。

新築物件との家賃差が大きければ入居者も集まる可能性はありますが、そこまで差が大きくなければ新築を選ぶ人は多く存在します。
敷金・礼金も徴収しやすく、空室リスクが低いため、新築物件はキャッシュフローの面から見ても安心できます。新築というだけで、他の条件を妥協してでも住みたいと希望する人が多いです。

新築物件は担保価値が高く銀行からの融資も受けやすい

新築の一棟マンション・アパートを持つメリットは修繕費や空室リスクを抑えられるだけではありません。
銀行からの融資が受けやすいというメリットもあります。新築物件の場合、中古物件に比べて、一般的に担保価値が高いです。担保価値が高いということは、その分好条件で多額の融資を受けやすくなります。

中古物件は担保価値が低いことが多いので、多額の融資を受けづらいだけでなく、長期間での融資返済が認められない場合もあるため、毎月のローン返済負担が大きくなります。

しかし新築物件であれば返済期間も長く設定できるため、毎月のローン返済の負担もある程度抑えることが可能です。
投資を拡大していきたい場合も融資が受けやすいため、資金繰りの心配が緩和されます。将来的に投資拡大していきたい方には安心です。

新築物件は最大限減価償却による税金上のメリットを享受できる

新築物件は、税金上のメリットもあります。
新築の一棟マンション・アパートであれば、耐用年数が最大限残っている状態ですので、耐用年数分だけ毎年減価償却が可能です。

鉄筋コンクリート造の新築マンションの場合、耐用年数は建物が47年で建物設備が15年です。
毎年収益から減価償却分を差し引けますので、大きな節税に繋がります。中古物件の場合は、建物本体や設備などの耐用年数に、経過年数×0.8を掛け合わせた、残存耐用年数が減価償却できる期間です。

つまり築年数が経っている分、新築に比べて減価償却できる期間が短くなります。
新築物件にすることで、減価償却による税金上のメリットを最大限享受できます。

中古物件は難しいが新築物件は建物や室内を自由に設計デザインできる

中古物件の場合は既に建っている建物を購入するため、自分の思うようなデザイン・設計変更はなかなかできません。
できたとしても、室内をリフォームするぐらいです。

しかし新築の一棟マンション・アパートであれば土地選びから行いますので、場所もある程度自由に選べますし、建築基準法などの制約を満たすなかで、建物や室内のデザインを自由に変更できます。
物件エリアに合ったデザインや、入居者のニーズを汲み取った設計などが実現できます。

新築物件は工程が多いため中古に比べて取得に関わる手間がかかる

土地の取得や建物建設に携わる業者の選定や役所などへの必要書類の提出など、新築の一棟マンション・アパートは、中古に比べ工程が多いため、その分取得時の手間がかかります。

さらに管理会社の選定などもあるので実際に家賃収入を得るまでに、面倒とも思えるような手間は何重にも続きます。
面倒な手間などを考えると、中古物件の方が遥かにラクです。

土地の取得から家賃収入を得るまでに1年以上の時間がかかることもある

中古の一棟マンション・アパートであれば既に建物が建っていて、入居者もいるため物件を購入してから短期間で家賃収入を得ることが可能です。

購入してから家賃収入を得るまでの期間が短い分、精神的にも安心感がありますし、キャッシュフローの面からも心配が減ります。
しかし新築の一棟マンション・アパートの場合、建売り以外は土地の取得からしなければなりません。
土地を取得したとしても、そこから建築が始まりますので、完成するまでにどんなに早くても半年程度はかかります。

物件によっては1年以上かかることもあります。
物件が完成したら、ようやく入居者募集活動を開始できます。入居者募集活動を開始して、実際に人が住み始めるまでに1〜2ヶ月はかかり、ようやく家賃収入を得ることができます。

つまり土地を取得してから家賃収入を得るまでに1年程度はかかる可能性があるということです。
他の収入がない場合は、この期間も考慮した上で資金を準備しておく必要があります。

新築プレミアムがあり最初は高いが築年数の経過とともに家賃が下がっていく

新築物件の場合、設備やセキュリティなど魅力が高いため、家賃が多少高くても入居者が集まりやすいです。
しかし、いつまでも高めの家賃設定のままでは入居者は集まりません。高めの家賃でも人が集まるのは、あくまでも新築というブランドがあるためです。

そのため築年数が経過するにつれて、始めの設定が高い分、家賃がどんどん下がっていく傾向があります。
新築プレミアムが含まれている家賃で収益計画を組んでしまうと大変なことになってしまいます。いつまでも新築時の家賃が続かないことは認識しておきましょう。

新築も魅力がいっぱいメリット・デメリットを理解し投資物件を決めることが大事

新築の一棟マンション・アパートは、すぐに修繕やリフォーム費用が必要ないことや、空室リスクが低いこと、融資が受けやすく税金上のメリットもあることなどから投資を行う人が増えています。

しかしメリットがある一方で、家賃が下がりやすく、土地取得から家賃収入を得るまでに時間がかかることなどのデメリットもあります。
メリット・デメリットをしっかりと理解したうえで、どういった物件に投資を行うか決めることが大切です。これからの投資の参考にしてみましょう。