本当の優良物件に出会うために知っておきたい3つの利回り計算とは

不動産投資家にとって、物件選びの際に必ず見るのが利回りです。

取得した物件が今後どれだけの利益を生み出すのかを予測することは重要なので、利回りのチェックは必要不可欠ですよね。

本記事では、3種類ある利回りの特徴や計算方法、メリット・デメリットについてわかりやすく解説しています。

最後まで記事を読めば、どのくらいの期間で利益が出るのか、利回り計算によって把握できるようになるので、ぜひ参考にしてください。

想定利回りとは

想定利回りは、不動産販売会社がつけている大まかな数値のことです。

計算方法や注意点について説明しますので参考にしてください。

想定利回りの計算方法

想定利回りの計算式は以下のとおりです。

例えば、物件の取得価格が1億円で、家賃収入が1千万だった場合は10％となります。
（10,000,000÷100,000,000×100％＝10％）

ただし注意点があります。

販売会社が表示している“想定”の利回りなので正確性には欠いていると言えます。

表面利回りとは

ほとんどの不動産売買サイトでは、「表面利回り」が使われています。

投資をする際に、取得する物件の価格（投資額）に対して、どれだけの収益（リターン）が得られるのかを利回りで表しているわけです。

ここでは表面利回りとは一体何なのか、実質利回りとの違いなどを具体的に紹介します。

表面利回りのメリット

不動産会社の広告やサイトで「利回り◯％」という記載がある場合、一般的にはこの「表面利回り」が多いです。

表面利回りは1年間の満室を想定した家賃収入を物件価格で割ったもので、ざっくりと収益性を推測できるというメリットがあります。

つまり、物件価格に対して、年間家賃収入が何パーセントを占めるのかということを表しています。

表面利回りの計算方法とは

表面利回りの計算式を示します。

例えば、取得価格が1億円で、家賃収入が1千万だった場合は10％となります。
（10,000,000÷100,000,000×100％＝10％）

さて、ここで気になってくるのは利回りの相場ではないでしょうか。

つまり、何％の利回り物件を探せば利益が出るのかと考えてしまいがちです。

表面利回りのデメリット

でも実は、その考えは少し早計のようなのです。

例えば中古物件と新築物件とを比較した場合、同じ家賃収入を得られたとしても、新築の方が購入価格において高くなりますので、利回りは下がります。

ですが実際には、古い物件は新しい物件よりも故障と修繕が多くなりますから、その分コストがかかり収益は下がってしまいます。

表面利回りが高くてもコストが高いと赤字になることも

不動産投資物件を探す際の物件資料には、表面利回りが載っていることが少なくありません。

実質利回りよりも、数値が高く魅力的に見えるため、業者もわざと表面利回りを載せる傾向があります。

表面利回りは簡単に物件の収益性を計算することができる一方、コストを含めて計算されていないという致命的な欠点があるのです。

そこで必要になるのが実質利回りという計算方法です。

実質利回りとは

それでは実質利回りはどのような数値なのでしょうか。

メリットやデメリット、計算方法について解説していきます。

実質利回りのメリット

現実として不動産を所有するということは、物件価格以外にも取得費用やランニングコスト等、たくさんの費用が発生します。

これらのコストを差し引いて計算する指標が「実質利回り」になります。

先の表面利回りでは、単純に「1年間“満室だった場合の”家賃収入」のみを基準としていました。

実質利回りは、満室だった時の家賃収入からコストを引いて計算することで、オーナーの「手取り」に近い数値を計算できるメリットがあります。

実質利回りの計算方法

実質利回りの計算方法は下記の通りです。

さて、ここで注意したい点は、年間経費についてです。

年間経費には運営経費と購入経費があり、それぞれ内訳は下記のようになります。

これらのコストを考慮して実質利回りを計算してみます。

先の例で、取得価格が1億円で、家賃収入が1千万だった場合の表面利回りは10％でした。

ここで、物件が新築だった場合に修繕積立金は100万円だとすれば、実質利回りは9％となります。
（【10,000,000－1,000,000】÷100,000,000×100％＝9％）

一方、中古物件の場合には修繕積立金が200万円だとすれば、実質利回りは8％になります。

今回は参考までに修繕積立金しか計算に入れていませんが、実際には諸々の経費を考慮します。

そうすることで、表面利回りよりも実質利回りの方が現実的な数字を出すことが可能になります。

実質利回りのデメリット

さらに、それだけではありません。

運営や取得にかかる費用は、毎年固定のものもあれば毎年変動するものもあります。

管理費は決まっているかも知れませんが、以下3つの理由から完全にコスト計算をできるわけではありません。

• 固定資産税に関しては3年に一度、評価替えがある
• 税金は賦課課税方式で計算され、市町村側で計算されるので計算が困難
• 空室損失はこちらの意志とは関係なく発生するので予測にも限界がある

実質利回りは表面利回りよりは実態に近い数字を出せますが、正確な計算は難しいです。

見えない支出にも注目することが大事

いくら、物件取得価格に対して家賃収入額が高かったとしても、税金や想定外の支出などが高ければ、最悪は赤字運用になってしまうことはわかりましたよね。

実質利回りで数字を出した上で、できるだけ慎重にシミュレーションするのが重要になります。

固定資産税や都市計画税が高いことがある

不動産投資ローンなどを扱う銀行は、物件の利回りやキャッシュフローではなく、土地と建物の評価を合計した積算評価を基に融資の可否や融資額を決めたりします。

多くの銀行が投資物件を評価する際に積算評価をベースの１つにしていますので、積算評価が高ければ多くの融資を受けられる可能性があります。

再調達価格は建物を建設した時の平米単価のことで、各銀行によって若干異なります。

積算評価などにより物件の評価がされますが、高ければ良いというわけではありません。

積算評価価格が高ければ、固定資産税評価額も高いということですので、

• 固定資産税や都市計画税
• 不動産取得税
• 登録免許税

なども高くなります。

つまり、積算評価が高ければ多くの融資を受けられるチャンスがありますが、一方で、固定資産税や都市計画税などのコストも高くなり、その分、利回りが低くなる可能性があるのです。

物件資料に税金のことが書かれていないこともある

不動産投資物件を探したことがある方であればわかると思いますが、物件資料には税金のことが書かれていないことも少なくありません。

固定資産税や都市計画税は、概ね賃料収入の5〜10％はかかるため、税金のことを考えても、物件資料に掲載されている利回りはさらに低くなる可能性が高いです。

資料だけを見ると税金があることも忘れてしまいそうですが、固定資産税や都市計画税はしっかりと考えておかないといけないコストです。

家賃は適正か？想定外の出費はないか？など、徹底して確認する

不動産投資において物件を探す場合は、下記のようなことに着目しながら徹底して確認するようにしましょう。

物件を紹介する業者としては、物件を早く売りたいわけですので、実態よりも良く見せている可能性があります。

そのため、すべての情報を疑ってかかるぐらいの気持ちを持ち、一つひとつの確認作業が必要です。

特に怖いのが、運用を開始して家賃が想定より早く低くなった場合や、想定外の出費が必要になった場合です。

状況によっては、収益が期待できなくなってしまいますので、後悔しないように事前のリサーチを念入りに行いましょう。

それが、将来的なリスクヘッジへと繋がります。

まとめ

不動産投資の物件を選ぶ際は、家賃収入額や利回りなどの情報だけで決めるのは危険です。

１番に目が行く情報ではありますが、どれだけ家賃収入額が高く、高利回りであったとしても、それ以上にコストが高ければ赤字運用になります。

利回りを見る際のコツをおさらいすると、

• 想定利回りは参考にしなくていいこと
• 表面利回りだけに注目しないこと
• 実質利回りに加えてトータルコストを考慮に入れること

の3点が挙げられます。

以上の点を守って利回り計算をすれば、将来的に大きな利益になって還ってくるでしょう。