図面や資料・営業マンの説明だけで物件を決めても後悔する

株式投資やFXとは違い、不動産投資は数百万〜数億円の大きな資金が必要で、ローンを組んでも毎月多額の返済をしていかなければなりません。
そういったリスクを負うにも関わらず、物件選びを妥協する人が少なくありません。

図面や資料・営業マンの説明だけで納得し、物件を見ずに契約する人もいるくらいです。
不動産投資を成功させたいのであれば、物件を見学することは最低条件であり、できれば何度も足を運ぶくらい徹底的に物件や周辺環境をチェックしなければなりません。

物件を見ずに図面や説明だけで契約することの危険性や、物件や周辺環境のチェック項目などについて紹介します。

図面だけで決めたり営業マンのトークに惑わされてはいけない

不動産投資用物件を購入する際は、隅々まで物件や物件概要をチェックして購入判断をするべきです。
営業マンの見せる図面だけで、物件も見ていないのに契約するなんてことはあってはいけません。どんなに面倒に感じても詳細まで自分の目で確認し、納得した上で契約するようにしましょう。

そうでないと、すぐに後悔してしまいます。営業マンのトークに惑わせれないようにすることも大切です。

「人気な物件だから今すぐ契約しないとすぐ決まっちゃう」に惑わされてはいけない

不動産投資は物件選びで今後の収益予測が大方決まります。
立地や設備・価格・広さなど、条件が良い物件であればあるほど高い収益を生む可能性があります。物件選びに失敗すると、収益を高めようとして余計にリフォーム費用や広告費用がかかってしまって採算が取れなくなることも少なくありません。

不動産投資で成功するために物件選びは非常に重要なポイントですので、いくつもの物件を見比べて納得できる物件を購入できるよう、慎重に選ばなくてはいけません。
しかし、大抵の不動産会社の営業マンはノルマなどもあり「物件を早く売りたい」「会社の利益率やインセンティブが高い物件を販売したい」など、投資家の利益よりも自分や会社の利益を優先して物件を紹介します。

会社としても、毎月コンスタントに一定数の物件を販売しないと経営が成り立たなくなるため「人気の物件だから今すぐ契約しないと他の人に決まっちゃいますよ」「他にも検討している人がたくさんいるので今週中には決断しないとマズイですよ」など、営業マンが投資家にクロージングを行い決断を促します。

こういった営業マンのトークは、大半があくまでも早く売りたいがためなので惑わされないように気をつけましょう。

焦って購入物件を決めても大半は後から後悔してしまう

不動産投資用物件は、購入してから数十年運用していくものです。
区分所有であれば数百万円からありますが、一棟物件であれば数千万〜数億円もかかります。これだけ長期間に渡り影響を与える高額な投資ですので、物件は焦って決めるのではなく慎重に選ぶ必要があります。

不動産投資に限らず、焦って決めて良いことはないものです。

遠方の物件だからこそ何度も足を運んで確認することが大事

近郊エリアではなく遠方の物件を検討する場合は、物件を見なくてもいいのでしょうか。
近郊物件の場合は少し時間を作れば見学に行けますが、遠方物件の場合は半日もしくは1日以上時間が必要だったりします。

「見には行きたいけど時間が。。。」「交通費がもったいない。。。」など面倒だからといって、資料や営業マンの説明だけで決断するのは危険です。

面倒に感じることもやっていかないと不動産投資を成功することはできません。

遠方物件の場合、見に行くのが面倒で図面や写真だけ決めてしまいがち

例えば、東京在住で営業マンから良物件と紹介された物件が福岡にある場合など、遠方の物件を検討している時は図面だけで物件購入を決めるのがいけないとわかっていても、実際に見に行かずに決めたりしてしまいます。

「写真を見たらすごく雰囲気が良い」「資料や地図を見ればなんとなく雰囲気もわかる」「知人がいるから話を聞けば十分」など、遠方物件の場合は、つい面倒で近くに物件があれば考えないようなことを考えてしまいがちです。

物件を実際に見ないで決めることは大金を使ったギャンブル

遠方物件を見学へ行くための交通費や時間などはかかりますが、必ず実際の物件を見て決めるようにしましょう。
資料や営業マンの説明通りの物件はまずありません。「駅から徒歩2分」「スーパーまで徒歩3分」などの物件でも、横断歩道が多かったり坂道になっていたりで逆に人気がない場合もあります。

「南向きで日当たり良好」な物件でも、実際に見ると他の建物から部屋の中が見えてしまいカーテンを開けれないこともあります。
資料や営業マンの説明は物件の良い部分ばかりですので、どんなに面倒に感じても必ず見学するようにしましょう。物件を見ずに決めるのは数千万〜数億円をかけたギャンブルのようなものです。

どんなに忙しくても物件を見た方が良い3つのメリット

資料や説明だけで不動産投資に必要な情報を得るには限界があります。実際に物件を見に行くことで、

部屋の中や共用部分・外観など、写真ではわからないことを知れますので収益計画もより具体的に立てれるようになります。
また、運用において最も重要と言える立地・周辺環境を確認できます。「治安がとても悪い」「近くにあるはずの病院やスーパーがなくなっている」「夜も明るいので女性も安心できそう」など、環境に関しては実際に目で見て肌で感じないことには状況を掴めません。

そして、「意外に設備が古いから2〜3年以内にリフォームが必要になる」「地元の人に話を聞くと資料の家賃設定では客付けが難しそう」などの物件のデメリットを知れます。

デメリットを知ることで、物件の値下げ交渉や安定運用のための対策を練れるようになります。

実際に見に行って最低でもチェックしておきたい項目

実際に検討物件を見に行った際はどんな点をチェックすればいいのでしょうか。
せっかく見に行っても、チェック項目が不十分では安心した運用ができるとは言い切れません。ここでは、物件を見学する際に最も重要な、室内や周辺環境のチェック項目について確認していきましょう。

最低でもこれらはチェックしておかないと、後で取り返しのつかないことにもなりかねません。

室内のチェック

物件の室内は隅々まで必ずチェックするようにしましょう。その物件の売りになる部分ですし、チェック漏れがあると後から計画外の修繕費用がかかったり、入居後のクレームに繋がることもあります。下記は、室内の最低限確認した方が良い項目です。

周辺環境のチェック

物件だけを見るのではなく、周辺環境も必ずチェックする必要があります。下記項目は、最低でも自分の目で確かめるようにしましょう。

周辺環境も物件同様、条件が悪いと安定した収益を得られません。ないがしろにせず、しっかりと確認するようにしましょう。

物件・周辺環境は時間を作って昼と夜両方見に行くこと

物件や周辺環境のチェックはできるだけ昼と夜の両方行うようにしましょう。
昼間は静かでも夜になると隣や上の部屋がうるさかったり、外から騒音が聞こえる場合もあります。昼間は明るく感じた周辺の道も、夜になると街灯がなく真っ暗なことや不審者がウロツイているようなこともありえます。

昼間は問題がなくても、夜に何らかの問題がある場合は、客付けが悪くなったりクレームが発生する可能性がありるため、近郊物件・遠方物件問わず、昼と夜両方見に行くようにしましょう。

失敗確率を減らすため妥協せずに物件選びを行うこと！

どんな物件を検討する場合でも図面や資料などだけで決めてはいけません。
必ず自分の目で物件や周辺環境を確かめるようにしましょう。実績や経験が豊富な投資家であればいいですが、経験の浅い人は何度も足を運び物件・周辺環境のメリット・デメリットなどをチェックしなければなりません。

不動産投資は多額の資金が動きますので、少しでも失敗確率を減らすため妥協せずに取り組むことが大切です。
営業トークや資料など、ある意味「小手先」の部分に惑わされないようにしましょう。