探し方や選び方のポイントを知ることで戦略的に不動産投資ができる

投資物件を探したり選ぶ際は、どのような点に注意したらいいのでしょうか。
なんとなくの感覚で投資対象エリアや物件を選んで勝てるほど、不動産投資は甘くはありません。ここでは対象エリアや物件を探す際の絞り込みのポイントについて、紹介しています。

これから、不動産投資を始める方や検討している方は、参考にご覧ください。

投資エリアを選定するためにもネットやセミナーなどを活用して情報を集める

投資物件を探し選ぶためには、まずは多くの情報を調べ、自分がどのエリアの物件に投資をするかを選定しなければなりません。
不動産は立地がすべてと言っても良いくらい物件の場所が大事です。

立地が良ければ人が集まりやすいですし、資産価値も高く、将来に渡って安定した収入を得れる可能性があります。

ここでは、投資エリアを決めるため、また、多くの有益な情報を得るための方法について、確認していきましょう。

投資エリアを選定するために客観的情報を多く得ることが大事

投資物件を探すために、まずは投資エリアを決めなければなりません。投資エリアをどこに決めるかは非常に重要です。
どのエリアに物件があるかによって、将来的な収益も変わってきます。自分自身の価値観だけで投資エリアを決めることも悪くはありませんが、プロの投資家がどんなエリアに物件を所有しているか、どのエリアが人気が高いのかなどを、不動産情報サイトから得ることも大事です。

客観的な情報を得ることで、今までにない発見があり、投資の成功へと繋がる場合があります。まずは、さまざまな情報を得たうえで、投資エリアを選定しましょう。

将来の収益を予測するためにも選定したエリアの相場観を養う必要

投資エリアが選定できた後は、エリアの相場観を養わなければなりません。
相場観がわからないと、物件ごとにどれくらいの家賃収入が見込めるか予測することができません。予算内で魅力を感じる物件をいくつかピックアップし、それらの物件を購入した場合の家賃収入の相場を調べましょう。

購入した時期に想定される家賃収入だけでなく、3年後や5年後、10年後など、将来の家賃収入も想定しなければ、収益計画は立てられません。
希望する物件に条件が似ていて、5年後や10年後の築年数の物件を探し、家賃がどれくらいを確認しましょう。駅近の場合や駅遠の場合など、さまざまなケースで想定することが大事です。

これらの情報は、投資物件の情報サイトや賃貸情報サイトなどで調べられます。

不動産投資業界の著名人や有名投資家によるコラムやブログ

不動産投資業界には多くの著名人や有名投資家がいます。
経歴を見ると非常に多くの物件を所有しており、多額の収益を得ていると思われる人たちがとても多いです。そういった著名人や有名投資家は、雑誌でコラムを掲載していたり、ネットでブログなどを公開していたりします。

自身の成功体験や投資物件の選び方についてのノウハウやアドバイスなど、さまざまな情報が載っています。
しっかりと実績があったり、信頼できる著名人や投資家かどうかを確認して参考にする必要がありますが、有益な情報も多く自身が物件を選ぶ際に役立つ情報を得ることが可能です。

投資エリアもしくは近いエリアの大家さんのブログから学べることは多い

大家さんでブログをしている人は意外に多いです。
検討している物件の大家さんのブログがあれば一番良いのですが、ない場合は同エリアの物件の大家さんのブログを探してみましょう。たくさんの大家さんが、ブログで収益情報や物件の選び方、管理で気をつけていることなど、実体験に基づくノウハウを提供しています。

リアルな内容が多いので参考になることが多いです。
まったく違うエリアの大家さんのブログでも良いですが、できる限り同エリアの大家さんのものが良いでしょう。ターゲットの属性や街の雰囲気、エリアの特徴などもある程度掴めたりします。

著名人や有名投資家が行う不動産投資に関するセミナー

不動産投資のセミナーなどへの参加も効果的です。著名人や有名投資家などが、不動産投資に関するアドバイスをしてくれます。
実体験を元にした話が多いため、本やネットでは得られないような情報も得ることができます。有料のセミナーもありますが、無料で行っているセミナーもあります。

なかには参加費が高いセミナーもありますが、極力高額なセミナーは避けて、費用対効果が高いものを選び参加しましょう。
そのためにも、信頼できる著名人や有名投資家がセミナーを行うかどうか、物件の選び方について教えてくれるセミナーかどうかを、事前にチェックしておきましょう。

不動産会社を活用する際に優良客として見られるためのポイント

不動産投資物件に関する多くの情報を持っている不動産会社を活用することで、魅力的な物件を購入できる可能性があります。
しかし、不動産会社を活用すれば、誰でも良い物件を紹介してもらえるのでしょうか。

答えはNoです。不動産会社も多くのお客さんを抱えていますので、会社にとって優良客にならなければ良い物件を紹介してもらえません。
ここでは、不動産会社の活用にあたり、優良客として見られるためのポイントについて、確認していきましょう。

不動産会社にとって「信頼のおける優良客」になることで良い物件情報を得れる

少しでも良い条件の物件を購入することで不動産投資の成功率は高まります。
さまざまな物件情報を持っている不動産会社を活用すれば、良い物件情報を紹介してもらえる可能性があります。しかし、不動産会社を活用する人は、皆同じように良い条件の物件を探しています。不動産会社からすれば、多くのお客さんがいるなかで、全員に良い条件の物件を紹介することはできません。

仮に50人お客さんがいるとすれば、条件の良い物件の1位〜50位までをそれぞれに紹介するわけです。
1位の物件を紹介してもらったお客さんは投資の成功率も高まりますが、50位の物件を紹介してもらった人は成功率が低くなるでしょう。
少しでも良い物件を紹介してもらえるには、不動産会社にとって優良客にならなければなりません。

優良客になれば、良い物件を紹介してもらえる可能性が高くなります。

優良客であることをアピールするには「開示できることは支障のない範囲で開示する」

不動産会社から優良客と思われるには、信頼関係が必要です。「嘘をついてそう」「何も教えてくれない」「調子の良いことばかりを言っている」など思われてしまうと、信頼関係を築くことは難しいです。

信頼関係を築き優良客と思われるようにするために必要なポイントは、「開示できることは支障のない範囲で開示する」ことです。できる限り考えや情報を話してくれる人でないと信頼を得ることは難しいはずです。できる限り包み隠さずに話すようにしましょう。

エリア相場を考えてありえない条件を提示しないこと警戒されてしまう恐れ

不動産会社を活用する際は、エリア相場などを調べたうえで利用しましょう。
エリア相場とかけ離れた条件を提示してしまうと、優良客どころか、見込み客としても見られない可能性があります。まったく何も知らないお客さんが来たと警戒されてしまうためです。警戒されてしまうと有益な情報を得れない可能性がありますのでマイナスでしかありません。

不動産会社からすると、条件が具体的で、見込みの高いお客さんを優先的に対応したいと考えるものです。
ありえないような条件提示は何も生み出しませんので注意しましょう。

情報提供を受けたら購入の可否ではなく、興味の有無でも早めにレスポンスする

不動産会社とやり取りをすると、希望条件に合った情報をメールなどで提供してもらえます。
しかし、いきなり自分が気に入るような物件や、良い条件の物件情報をもらえることは極めて稀です。そのため、その後も何度もやり取りが必要になるのですが、不動産会社から情報提供を受けたら、なるべく早くレスポンスを返しましょう。

レスポンスをしないと、反応が分からないため不動産会社としても情報を提供することを止めてしまいます。
レスポンスは購入するかどうかではなく、提供を受けた情報に対して興味があるかどうかで構いません。情報に興味を持った場合は、どのあたりに興味を持ったのか具体的に伝えることが大事です。

こういったやり取りを続けていくと不動産会社から提供してもらえる情報の精度が高くなる場合があります。

投資対象エリア・物件を絞り込んでいく際のポイント

投資対象のエリアと物件をどんどん絞り込んでいく際に、注意しなければならないポイントはたくさんあります。
なんとなくの考えだけでなく、将来の収益性も考えたうえで、選定していく必要があります。

ここでは、将来的にも安定した家賃収入を得れる物件を見つけるための、投資対象エリアや物件の絞り込みのポイントをいくつか紹介しています。
それぞれ確認していきましょう。

自分の好きな街・住みたい街、大家業を営みたいと思う街を選ぶ

対象エリアを絞る際は、自分の好きな街や大家業を営んでいきたいと思える街を選ぶことは大切です。
不動産投資は表面上の数字だけを参考にしても成功できません。街によって数字には表れない、さまざまな特徴があります。自分の住みたい街を選ぶことで、賃貸人の気持ちになって物件選びができますし、将来的に自身が住むことも視野に入れれます。

自分が住みたい物件＝人が住みたい物件とも考えられます。自分が興味のない街を選んでしまうと物件選びにも困ってしまいます。
自分が住みたくないと考えるということは、人も同じように考えているためです。

全員に当てはまるわけではありませんが、１つの絞り込み方法としてあり得ます。

特定の地域に集中して展開するドミナント戦略で考える

ドミナント戦略とは、攻める地域を特定して集中的に店舗展開を行っていくビジネス戦略です。
多くの地域に分散して出店するよりも、集中的に出店した方が効率が良いという考えから、コンビニなどでドミナント戦略がとられています。

不動産投資の場合も、特定の地域に集中展開することで、商圏の顧客シェアを高めることが可能ですし、広告宣伝なども効率化できます。
地域の特性を把握しているので、その後展開する物件も成功する確率が高いです。

再開発や新しい駅、イベントや施設など、将来、街の価値が上がりそうな場所を狙う

将来、街の価値が上がりそうなところに物件を持っていれば、物件の資産価値が上がる可能性があります。
さらに、人が集中するため入居率も高くなり、安定した家賃収入を得れるようにもなります。つまり、街の価値が上がりそうなところで物件を持てば、不動産投資の成功確率が上がります。

既に街の価値が高い場所だと物件の購入価格も高いですが、これから街の価値が上がりそうな場所を選べば物件の購入価格はまだそれほど高くなく、将来的な価値に期待が持てます。

価値が上がりそうな街に多い特徴としては「再開発が行われる」、「新しく駅ができる」、「大きなイベントが開催される」、「大きな施設」ができるなどです。こういった事象が起こることで、多くの商業施設・店舗ができ、人が住み始めます。

そうすると、住居の需要が高くなり物件価値が向上し、家賃も上がり、入居率も高くなります。
　

都心部でも注意！希望の物件が駅から遠くないか、過疎化が進んでいないか

希望の物件を見つけても、立地をしっかりと確認する必要があります。
人気の街や都心部だとしても、駅から遠ければ再度検討した方がいいかもしれません。

駅から遠くなると、入居率が低下します。多くの人が駅から近い物件を好むためです。
また、駅から遠い物件だと過疎化が進んでいる可能性もあります。過疎化が進んでいる場合は、将来的に近くにある商業施設などがなくなる可能性もあり、資産価値が下がり、入居率も低下するためです。

安定的に家賃収入を得ていくには、人が集まる場所や好む場所を選ばなくてはなりません。都心部と言えども気をつけなければなりません。

人気エリアが高収益エリアとは限らない人気エリアにこだわりすぎないこと

人気エリアだからといって、必ずしも高収益を上げれるとは限りません。
なぜなら、人気エリアと言われる場所は、物件価格が高いためです。人が集まりやすく家賃を高めに設定できたとしても、物件価格自体が高いので利回りは高くはなりません。
また、他のエリアと比べて物件価格が2倍だったとしても、家賃も2倍になることは少ないですので、他エリアよりも利回りが低いことも少なくありません。

さらに、人気エリアの場合は、多くの人が投資を希望しており、良い物件はすぐに売れてしまいます。
必ずしも人気エリアが高収益エリアになるとは限りませんので、人気エリアにこだわりすぎないよう注意しましょう。

特定の企業や大学があるからといって将来的に安心はできない

大手企業や大学があるからといって将来的に安心できるとは限りません。大手企業が必ずしも入居者を紹介・提供してくれるとは限りません。
さらに、企業や大学が何十年もその場所に構えるかどうかは分からず、移転してしまうと一気に街の魅力・価値が落ちてしまいます。

一つのものに依存してしまうと、その一つが失くなった場合のリスクが高すぎるため、特定の企業や大学があるからといって安心するのはいけません。

狭い独身向けと広い間取りのファミリー向けの物件はどちらがいいのか

エリアによって特性がありますので、独身向けのワンルームタイプとファミリータイプのどちらの物件が適正かも決めなくてはなりません。
どちらの物件を選ぶかは、エリア特性から判断する人と、投資スタイルによって決める人といますので、正解というのはありません。しかし、駅近はワンルームタイプ、駅遠はファミリータイプが傾向として多いです。

ファミリータイプは駅から近いことも大事ですが、スーパーや学校、病院などの距離が近いことを重視するためです。
投資利回りに関しては、一般的にワンルームタイプの方が高いと言われています。ファミリータイプはワンルームタイプよりも家賃が高いですが、それ以上に販売価格が高いため、ワンルームタイプよりも利回りが低くなります。

震度6強以上の地震でも倒壊しない新耐震設計法と旧耐震基準の物件

日本は地震大国と言われるほど、地震の多い国です。先の大震災の影響もあり、多くの人が建物の耐震性を気にします。
中古物件であれば、耐震性の高い物件を選ばなければ、万が一の際が心配です。新築物件に関しては、震度6強以上の地震でも倒壊しない建物を前提とした新耐震設計法を基に建設されています。しかし、新耐震設計法が誕生したのは1981年です。

それまでは旧耐震基準の基、建物は建設されていました。旧耐震基準では、震度5程度の地震に耐えうることを前提としていました。
安心できる建物という観点で考えると、1981年以降に建設された物件を選んだ方が良いでしょう。

件価格は安いが３点ユニットバスは避けた方がいいのか？

中古で築年数の古い物件を買うと3点ユニットバスだったりします。3点ユニットバスとは浴室に洗面台とトイレがある仕様のことです。
基本的にバス・トイレ別を希望する人が多いですので、3点ユニットバスの物件は家賃が安いのが一般的です。

これから3点ユニットバスの物件はどんどん少なくなり、希望する人も減ってくることが予想されますので、極力避けた方がいいでしょう。
物件価格が安いからといって、3点ユニットバスの物件を選ぶと、将来的に空室リスクに悩まされ、安定的な家賃収入を得れない可能性があります。何か戦略がある場合はいいですが、市場のニーズとマッチしない設備と言えるでしょう。

室内に洗濯機の置き場はあるか？もしくは増設できるか？

昔は洗濯機は室外に置くアパートやマンションが多かったため、違和感はありませんでしたが、現在では室内に設置するのが当たり前です。
築年数の古い中古物件を購入する場合は、室内に洗濯機の置き場があるか確認しましょう。

洗濯機置き場がないと、それだけで入居率の低下や、家賃が安くなることが考えられます。
万が一、洗濯機置き場がない場合も、増設できるか確認しましょう。洗濯機が置けない物件は好まれない傾向がありますので注意が必要です。

多くのポイントを知ることでさまざまな角度から物事を考えれる

不動産投資をする際に、投資エリアと物件選びは非常に大切です。選び方で将来の収益が変わり、不動産投資の成功確率も変わってきます。
少しでも成功確率を高めるために、探し方・選び方のポイントを把握しておきましょう。なんとなくの感覚で選び成功する人もいますが、極めて稀なケースです。また、さまざまなポイントを知っているからといって必ず成功するわけでもありません。

ただし、多くの情報を得ることで、いろいろな角度から物事を考えれて精度を高めることが可能です。
これから不動産投資を始める方は、ここで紹介したポイントを1つの参考として比較検討に活かしましょう。