中古のマンションやアパートを購入予定の方は、修繕履歴を必ず確認しましょう。
修繕履歴とは、マンションやアパートの修繕を記録したもので、いつ、いくらで、どのように修繕したのかが確認できる資料です。中古物件を購入検討の方にとっては、これまでにどのような修繕が行われてきたのかを知ることは、購入するかしないかの重要な判断材料になります。

築年数が経過しているにも関わらず、修繕した履歴がほとんどない場合は、購入後に大規模な修繕が必要になる可能性があります。
また、修繕履歴の資料自体が不明な場合も、購入後にさまざまなトラブルが発生する可能性がありますので注意が必要です。

修繕履歴では

屋根防水
外壁
床防水
鉄部
建具
金物
共用内部
給水設備
排水設備
ガス設備
空調・換気設備
電気設備
消防設備
情報通信設備
耐震改修

などの、さまざまな項目について
計画修繕、経常修繕調査や診断の実施、耐震診断の実施などが確認できます。マンションやアパートは、築年数が経過すれば老朽化が進むため、細かい部分だけでなく、外壁なども含めた大規模修繕が必要になります。
修繕をすることで、多額の費用はかかりますが、建物を継続的に安全・安心に使っていくことが可能になります。

もし必要な修繕が行われていない物件は、安全・安心とは言えませんし、資産価値が下がる可能性もあります。
そういった物件を知らずに購入してしまうと、後々修繕で多額の資金が必要になったり、安全面でトラブルが発生してしまいます。

特に、築年数の古い中古物件を購入する場合は、修繕履歴を必ず確認しましょう。

修繕積立金とは？将来の修繕のために毎月積立ていくお金

修繕積立金とは、定期的な修繕や将来の大規模修繕に備えて毎月積立ていく修繕費のことです。
管理費同様、毎月支払いが必要です。

外壁塗装工事や給・排水管工事、屋上防水工事、鉄部塗装工事などの大規模修繕の他にも、敷地や共用部分の変更、地震や火災など不測の事故や特別な事由によって必要となる修繕などに使われます。
マンションなどのメンテナンスだけに使われるわけではなく、資産価値の向上のためにも使用されます。

資産価値の向上とは、例えば、マンションに宅配ボックスを設置したり、手すりなどを設置してバリアフリー化した場合などです。
修繕積立金は区分所有者が毎月決まった額を管理組合の口座に入金していくのが一般的です。管理会社が大規模修繕計画などを策定している場合もありますが、将来的に修繕積立金が足りなくなる物件もあり、途中で修繕積立金が値上がりすることもあります。

区分マンションには報告書があるどんな報告書のなのか中身を確認しよう

マンションを購入する場合には報告書があるのをご存じですか。
報告書は物件のオーナーになるにあたり、必ず確認しなければならない重要な事項に関するものばかりです。これらの確認を疎かにしてしまうと、トラブルや安全上の問題などを抱える可能性もあります。

これらの中身も確認したうえで、最終的に購入するかどうかを決めるようにしましょう。
ここでは、報告書となる重要項目に係る調査報告書の中身について、確認していきましょう。

重要事項説明の際に用いられる「重要項目に係る調査報告書」とは？

区分マンションには重要事項に関わる調査報告書という書類があります。
重要事項に関わる調査報告書は、中古物件を購入する際には、必ず確認が必要な大事な書類です。管理会社が発行しており、物件を買う際、重要事項説明に用いられる書類でもあります。

マンションの管理に関わる重要な内容が載っていますので、後々「知らなかった」とトラブルにならないように、しっかりとチェックしましょう。

駐車場・駐輪場などの有無、空き状況、使用料

重要項目に係る調査報告書には、駐車場や駐輪場などの有無や使用料などについての情報も記載されています。
駐車場や駐輪場があるかどうかで入居を決める人も少なくありません。また、使用料も重要です。入居する側からすると家賃だけでなく、駐輪場代も考慮したうえで住居を決めます。

物件のメリットにもデメリットにもなりますので、しっかりと確認しましょう。

管理人の管理形態、勤務日、勤務時間

マンションの管理人の管理形態や勤務日、勤務時間についても記載されています。
住込管理や日勤管理、巡回管理、無人管理など、さまざまな管理形態があります。管理人がどれくらいペースで勤務し、清掃などを行うかは把握しておかなければなりません。
管理形態によって、マンションの快適性や安全性は大きく変わります。

石綿使用調査や耐震診断調査の有無

石綿使用調査や耐震診断調査の有無については、宅地建物取引業法において重要事項説明を義務付けられています。
石綿を使用しているかどうかの調査結果が記録されている場合は、その内容を説明しなければなりません。また、旧耐震基準で建設された建物については、耐震診断がある場合、その内容も説明しなければなりません。
これらは物件の資産価値にも重要な問題ですし、安全上とても大切なことです。必ず確認をしましょう。

修繕履歴や長期修繕計画

修繕履歴や長期修繕計画が記されています。
修繕履歴に関しては、マンションが新築時の頃からの記録が記載されていますので、計画に基いて行われているか、当初の計画にはない修繕はなぜ実施されたのかなど確認しましょう。長期修繕計画に関しても、将来の大規模修繕の際の修繕積立金は足りるのかどうかを確認しましょう。

計画にない修繕履歴が多かったり、修繕履歴自体がなかったり、修繕積立金が明らかに足りなくなる計画や、長期修繕計画自体がなかったりする場合は、大きな不安が残りますので、物件を購入すべきか再検討しても良いでしょう。

マンション全体の修繕積立金の総額

調査報告書のなかには、マンション全体の修繕積立金の総額も記載されています。
長期修繕計画に基づいた金額が足りているのか、先々の計画と照らし合わせて、今の積立金のペースで足りるのか、確認をしましょう。計画に対して明らかに足りない場合は、どこかのタイミングで毎月の修繕積立金が上がるということです。

マンション全体の借入残高

マンションに借入金がある場合は、修繕積立金が足りなくなっている可能性があります。
長期修繕計画通りに上手く進んでおらず、計画の見直しなども順調でない表れかもしれません。
修繕の実施が必要な場合に修繕積立金が足りなかったら借りるしかありません。マンション全体の借入残高がある場合は、どれくらい金額か必ず確認しましょう。

管理費や修繕積立金は少ない方が良いのか？少ないことで起こりえるリスクと弊害

物件のオーナーになると、毎月管理費と修繕積立金を収めなければなりません。
管理費と修繕積立金は、マンションの住み心地や資産価値に直結をする大事なものです。

しかし、オーナー側からすると、極力出費は少なく抑えたいものでもあります。管理費や修繕積立金は少ない方が良いのでしょうか。ここでは、管理費や修繕積立金が少ない場合のリスク・弊害について、確認していきましょう。

管理費や修繕積立金が少ないと不足してしまい値上がりや一時金徴収の可能性がある

管理費や修繕積立金は少ない方がいいのでしょうか。
支払う側からすれば、少ないに越したことはありません。しかし、管理費や修繕積立金が途中で上がる恐れがあります。

エレベーターの点検や清掃、管理業務などの費用に充てられる管理費が少ないと、マンションの安全・安心に問題が生じたり、いつもゴミが落ちているなど、衛生上良いマンションとは言えず、資産価値が下がる可能性もあります。

資産価値の高いマンションを維持するにはある程度の管理費が必要となります。
景気が良くなれば管理人の人件費も上がりますし、十分な管理業務を行うために不足するようであれば、毎月の管理費を上げざるおえません。また、修繕積立金は、将来の大規模修繕のために毎月積立を行っています。

しかし、毎月の修繕積立金が少ないと、将来的に不足する可能性があります。その場合は、どこかのタイミングで修繕積立金が急増するか、修繕の際に一時金を徴収しなければなりません。
支払う側にとっては少ない方が良いですが、将来的に上がるリスクが伴います。特に修繕積立金は、元々大規模修繕の際に不足する物件も少なくありません。

管理費も修繕積立金も決して少なければ良いというわけではありません。

不足金額を徴収できない場合は必要な修繕が実施できない場合もある

長期修繕計画を策定している物件でも修繕積立金が不足する場合があります。
その場合、前述のとおり、どこかのタイミングで修繕積立金が急増するか、一時金が徴収されます。しかし、修繕積立金が不足しているにも関わらず、積立金が値上げできない場合や、一時金を徴収できない場合は、修繕が実施できな可能性もあります。

修繕は、老朽化するマンションを安全・安心に使用できるように必要なもので、資産価値にも影響します。
修繕をしないリスクはマンションに返ってきますので、修繕積立金の値上げや一時金徴収がある際はしっかりと対応が必要です。