不動産投資の災害リスク地震保険やリスクヘッジについて

不動産投資のリスクの1つに災害リスクがあり、その中で最もリスクが高いのが地震です。
記憶の新しいものでは、1995年の阪神・淡路大震災、2011年の東日本大震災、2016年の熊本地震などの大震災が起きており、南海トラフ地震では非常に大きな被害が想定されています。

いつこういった大震災が起きてもおかしくない状況ですので、日頃から地震のリスクについて対策を講じておかなければなりません。
災害リスク・地震リスクの怖さと、リスクを小さくするために地震保険やさまざまなリスクヘッジについて紹介します。

不動産投資には災害リスクもある認識して日々行動していくことが大切

不動産投資には滞納リスクや空室リスク、借入リスク、物件価格下落リスクなど、多くのリスクがある中で、いつ起こるわからない災害リスクは注意が必要です。

自然災害は、時として大きな被害をもたらし、建物だけでなく、街全体に壊滅的被害を与えることもあります。
特に日本は災害リスクが高い国であり、自然災害を抑制することは難しいですので、「いつか起こる」という認識を持ち、日々行動をしていくことが大切です。

日本は世界的に見ても地震、火山噴火、台風などの災害が多い

日本に住んでいる以上、さまざまな災害リスクと上手く付き合っていかなくてはなりません。
地震大国とも言われる日本は、1995年の阪神・淡路大震災、2011年の東日本大震災、2016年の熊本地震など、数年〜数十年おきに大震災が起きています。さらに、震度１以上の地震も毎月多くの地域で起きています。

ここ1年を見ても、毎月150回以上、多い時は400回以上も全国で震度1以上の地震が起きており、世界的に見ても非常に地震が頻繁に起きる国です。
災害は地震だけではありません。火山噴火や台風などの災害リスクもあります。

2016年に国連大学が世界171ヵ国を対象として、自然災害に見舞われる可能性などをまとめた「世界リスク報告書2016年度版」によると、日本は「自然災害に見舞われる可能性」が世界4位でした。
ただし、インフラなどの整備や災害対策が講じられていることもあり「自然災害に対する脆弱性」の順位が低くなり、総合評価は17位でした。

分母は171ヵ国で、その中で17番目にリスクの高い国ということですので、世界的に見ても自然災害リスクが高いことは間違いありません。
インフラや災害対策を抜きに考えると、世界で4番目にリスクが高い国でもあるということです。

地震は不動産投資をする上で最も大きな災害リスクである

火山噴火や台風なども不動産投資にとってはリスクになりますが、最も大きな災害リスクは地震です。
地震はいつ起きるか予測ができませんし、地震の規模によっては建物が半壊や倒壊する可能性もあります。建物が被害を受けると、最悪は使用不可となってしまい、収益が期待できなくなってしまいます。

また、場所によっては液状化現象などが起きて地価の下落や、地盤に異変が生じて不動産価値が大幅に下落してしまいます。
さらに大きな地震が起きると、その地域に住みたがる人が減り地域を出る人が増えるため、入居者確保が難しくなり、家賃を下げざる負えなくなります。
地震によって火災が起きる可能性もありますし、その後も余震が数ヶ月〜数年続く場合もあります。

地震は土地・建物がダメージを受け、人が離れ、家賃が下がり、回復までに時間がかかる、不動産投資をする上で最も大きな災害リスクです。

地震の発生リスクを小さくすることはできないいつか起きるため対策が必要

地震はいつ発生するか予測が困難ですし、地震への対策はある程度限られるため、地震発生リスクを小さくすることは難しいです。
政府の地震調査研究推進本部が公開した「全国地震動予測地図」でも今後30年以内に震度6以上の揺れに見舞われる確率などが発表されましたが、「いつ」地震が来るかを具体的に予測することはできません。

また、どれだけテクノロジーが発達しても、現在のところ地震の発生確率を減らすことはできていません。
日本に住んでいる以上、地震から免れることはできませんし、地震の発生リスクを抑えることもできません。私たちができることは、「地震はいつか来るもの」と考えたうえで、耐震補強や地震保険など、できる限りの対策を講じておくことです。

また物件を選ぶ際は、地震に強い物件を選ぶ必要があるため、新耐震基準法になった1981年以降に建てられた物件が良いでしょう。
新耐震基準法は、「震度6以上の地震でも倒壊しない住宅」が基準となっており、大震災でも被害を抑えることが可能です。

少しでも地震のリスクを軽減するためには？地震保険やリスクヘッジについて

残念ながら地震は必ず起こるものです。
地震が起こらないようにすることはできないため、地震が起きた時の被害を最小限に抑える対策を講じておく必要があります。
そうすることで、地震による経済的なリスクもヘッジできます。

地震被害に対する対策の1つ「地震保険」を活用すること

地震の発生を抑制することは現段階では難しく、日本に住んでいる以上、いつか必ず大きな地震が起きます。
つまり、将来高い確率で地震に見舞われる可能性があるわけなので、地震被害に対する最大限の対策を講じておく必要があります。その1つとなるのが地震保険です。

地震保険に加入していなければ、大震災などの被害に遭った場合、すべてを自己負担で賄わなければなりません。
最悪の場合はローンだけが残ってしまいます。
被害に遭ってから後悔しても遅いため、保険料などのコストはかかりますが、地震リスクに対する対策の1つと考え地震保険を活用するようにしましょう。

地震保険とは？地震保険の支払われる保険金や保険料など

地震保険では、地震による火災で建物が消失した場合や、建物の損壊、津波による被害、家財の損壊などが補償されます。
地震保険は火災保険とセットで契約する保険であり、火災保険は加入が必須ですが、地震保険はあくまでも任意で加入します。

地震保険の対象は火災保険で保険の対象となっているものに限られ、建物、家財ごとに火災保険の保険金額の30〜50％の範囲となり、建物5,000万円、家財1,000万円が限度となります。

地震等により支払われる保険金

建物・家財ともに、地震によって生じた損害の大きさによって支払われる保険金が変わります。

また、1回の地震等につき支払われる保険金総支払限度額は11.3兆円です。
これは、保険金の一部を政府が支払責任を負っていますが、無限に支払うことはできないため、限度額を定めたものです。

保険金総支払限度額を超えてしまった場合は、支払われる保険金が削減されることがありますが、11.3兆円は関東大震災級の地震が発生した場合でも超えない額として決定されています。

地震保険料

地震保険料は、「基本料率×割引率」で算出します。
「基本料率」は該当物件のある都道府県と火災保険の構造区分により異なり、「割引率」も該当する項目により10〜50％基本料率が割り引かれます。

さらに、長期契約の場合は基本料率と割引率から算出した料率に、長期係数を乗じます。これらの計算により地震保険料を算出します。

首都圏と地方などエリアを分散させてリスクヘッジする

物件を持つ地域を分散させることも地震のリスクヘッジになります。
首都圏だけに物件を集中させてしまうと、万が一大震災に見舞われた際に、収益が期待できなくなってしまいます。首都圏と地方、九州と関東、関西と東北など、いろいろな組み合わせがありますが、エリアを分散させて地震のリスクヘッジを図るようにしましょう。

津波が想定される立地や地盤が弱い立地はなるべく避ける

物件を購入する前に、災害リスクが低い地域か確認するようにしましょう。
例えば、国や地方自治体が津波浸水予測図やハザードマップを公開していますので、少しでもリスクが低い場所を選ぶことで、災害リスクのヘッジができます。特に、津波が想定される沿岸部や地盤が弱い立地は注意が必要です。

地震に耐えられる建物であったとしても、津波を受けると大きな被害に見舞われます。
また、地盤が弱いと震災時の被害も大きくなってしまいます。リスクがゼロになることはありませんが、少しでもリスクが低い地域を選ぶことで、万が一の際の被害を抑えることが可能です。

建物の密集度が高いエリアは火災の被害に遭う可能性も

建物の密集度が高いエリアだと、建物が地震に耐えたとしても、火災に見舞われる可能性があります。
密集度が高いエリアでは、1軒火災に遭うとどんどん別の物件に火が移り延焼してしまいます。地震による建物への被害だけでなく、火災によってさらに大きな被害を受けてしまいます。あまりに密集度が高いエリアは注意した方がいいでしょう。

コストはかかるが地震保険は加入した方が良い後で後悔しないようにする

いかがでしたでしょうか。災害リスク・地震リスクは、不動産投資家にとって大きなリスクです。
大震災などが起きると土地も物件もダメージを受け、収益も期待できなくなります。場合によっては、震災後数年に渡り入居者確保が困難になる場合もあります。

災害リスク・地震リスクを少しでも小さくする方法として、事前にハザードマップなどを確認し、津波が想定される地域や地盤の弱い地域、密集度の高い地域を避けるなどの方法もあります。
そしてコストはかかりますが、地震保険は必ず加入した方が良いでしょう。
地震大国でもある日本にいる以上、地震リスクは常にあります。被害に遭って後悔しないようにしましょう。