どの物件でも心理的瑕疵物件になりえるリスクがある！

心理的瑕疵物件という言葉を聞いたことはありますか。不動産業界では、「物理的瑕疵物件」と「心理的瑕疵物件」という言葉が使われます。
物理的瑕疵物件とは、購入した家の床下から大量のシロアリが発生したり、雨漏りがしたり、柱が腐っていたり、、、など、家を購入したはいいものの「こんなの聞いていない！」というような物理的な欠陥・欠点が見つかることです。

当然その場合は瑕疵担保責任というものがあり、売主は欠陥・欠点に対して責任を負います。
では心理的瑕疵物件とはどういう意味なのでしょうか。該当する物件の特徴や、所有物件が心理的瑕疵物件になった場合の対処方法などについて見ていきましょう。

心理的瑕疵物件とは？どのような物件が該当するのか？

心理的瑕疵物件とはどのような物件のことを指すのでしょうか。
なぜ「瑕疵」という言葉が使われるのでしょうか。心理的瑕疵物件だと多くの人が敬遠してしまい、家賃相場も平均より大きく下がることがあります。

また入居者が決まっていても入居期間が短く、すぐに退去してしまう可能性もあります。どのような物件が心理的瑕疵に該当して市場から敬遠されるのか、しっかりと把握をして売買や貸し出しの参考にしましょう。

心理的瑕疵物件とは「心理的な欠陥」を感じる物件のこと

心理的瑕疵物件とは、心理的な欠陥がある物件のことを言います。

という物件のことで、代表的なものに自殺や殺人のあった「事故物件」があります。他にも、事故や災害、周辺に嫌悪施設がある場合に心理的瑕疵に該当します。

自殺、殺人などがあった

自殺や殺人があった物件は、一般的に「事故物件」と言われ、心理的瑕疵物件の代表的存在とも言えます。今から住もうと考えている部屋でこういったことが起きていると誰もが「あまり借りたくない、住みたくない」と思いますよね。こういった物件に住んでいると「何か起きるのでは？」と不安になり安心して生活できません。不動産会社も事柄が起きた直後であれば、このような瑕疵について説明義務がありますが、以前のことであれば説明もなく分からないこともあります。

事故や事件による死亡があった

事故や事件による死亡があった物件も心理的瑕疵物件と言えます。放火や強盗など、日々さまざまな事故や事件で人が亡くなっているニュースが頻繁にあります。それだけ、事故や事件のあった物件が多いということです。過去に◯◯事件があった部屋や、◯◯事故で人が亡くなった物件は多くの人が住みたくないと考えるはずです。

事故、災害があった

火事やガス漏れ、ガス爆発、浸水、土砂崩れ、車の衝突など、事故や災害にあった物件も入居者に非常に大きな不安を与えるため心理的瑕疵物件の対象として考えられます。壁紙や設備などリフォームしてあったとしても、心理的ストレスは大きいです。

周辺に指定暴力団などの事務所がある

すぐ近くに指定暴力団などの事務所がある場合は、多くの人が危険と感じその物件を避けてしまいます。嫌悪施設とも言われ、「何かが起きるかもしれない、被害を受けたらどうしよう」など、日々大きな心理的ストレスを感じながら生活していかなければなりません。

暴力団事務所やラブホテルなど、周辺に影響を与える「嫌悪施設」とは？

嫌悪施設に明確な定義があるわけではありませんが、一般的に人が嫌悪感を示す施設のことを指して使われます。

嫌悪施設＝不快感を感じる施設のことですので、多くの人が嫌悪施設と考える施設もあれば、意見が分かれるような施設もあります。
例えば、小学校や中学校を騒音がうるさいため嫌悪施設と考える場合もあります。嫌悪施設が周辺にあることで、住みたくないと考える人が多く、心理的瑕疵物件になりえます。

心理的瑕疵物件は値段や価値が付くのか？

いつ自身が所有している物件が心理的瑕疵物件になるかわかりません。

• 所有している物件で自殺があった
• 部屋で殺人事件があった
• 物件の近くに暴力団事務所があることが発覚した

など、ほとんどの事柄はオーナーが制御することは不可能なため、誰にでも心理的瑕疵物件を抱えるリスクはあります。
もし、そのような物件を抱えてしまった場合は売却は可能なのでしょうか。売れなければ負債だけが残る可能性がありますし、売れるのであれば別の物件への買い替えや現金化が可能です。

売却できるのかどうか、どう対処していくべきか事前に把握しておきましょう。

心理的瑕疵物件は価格重視の人が購入する可能性！需要はある

自殺や殺人事件、事故などが起きた心理的瑕疵物件に需要はあるのでしょうか。
多くの人が敬遠するため、買い手が見つかりにくいというのはありますが、まったく需要がないというわけではありません。不動産を購入する人は、いろいろな条件を基に物件購入を行います。

駅近やスーパーの近く、有名学校区などの立地を重視して物件を選ぶ人もいれば、多少築年数が古かったり、利便性に乏しい場所であっても価格を重視して物件を選ぶ人もいます。心理的瑕疵物件は他の物件よりも需要が小さいため価格も市場の2～3割減が一般的で、なかには半値に近くまで安くなることがあります。

周辺物件よりも１千万円以上安い場合もあるため、価格を重視する人が購入する可能性は十分にあります。安くても嫌だなと考える人もいますが、瑕疵があるけどコストパフォーマンスが高いと考える人もいます。

市場価格よりも安くはなりますが、値が付きますし売却も可能です。

所有物件が心理的瑕疵物件だった場合、どうすればいいのか？

所有物件が心理的瑕疵物件で売却したい場合は、専門業者に依頼をするといいでしょう。不動産会社の中には、心理的瑕疵物件を取り扱うのを嫌う業者もあります。また、扱いに慣れていない不動産会社であれば、売るノウハウも少ないため、必要以上に価格を下げることを要求してくるかもしれません。事故物件などを中心に取り扱う業者も増えており、扱い方や売り方も慣れているため、必要以上に価格を下げることもなく早期の売却が期待できます。売却の意向に変わりがなければ、専門業者数社に査定してもらい、任せる業者を決めましょう。

心理的瑕疵物件を回避する方法はあるのか？自身でも気をつけることが大事

購入した物件が心理的瑕疵物件であったら、たまったものではありません。
事前に知っていて納得した上での購入ならいいですが、そうでなく後からわかった場合はとんでもないことです。心理的瑕疵物件を回避するためのポイントは

です。

まず、周辺の相場よりも物件価格が安い場合は疑いましょう。
買主が早く現金化したいためなど、何らかの理由がある場合はいいですが、そういった理由もなく周辺より安い場合は怪しいです。特に価格が異常な安さの場合は必ず疑ってかかりましょう。

そして、物理的瑕疵物件や心理的瑕疵物件の場合は宅地建物取引業法により、説明を行う告知義務があります。
そのため、物件の資料には「重要告知事項あり」や「告知事項あり」など記載されています。このような記載がある場合はないがしろにせず、必ず確認しましょう。ただし、多くの人が住んだり、年月が経っている場合は「瑕疵」であるという認識が薄れ、記載されていない場合もあるため注意が必要です。

また、全国の事故物件を集めたサイトなどもあるため、物件を見る前に先に確認しておくことも重要です。瑕疵物件は必ず不動産会社の担当者が説明してくれればいいですが、そういうわけではありません。自身でも、さまざまな情報を得て回避する必要があります。

大切なのは売主・貸主はありのままの物件情報を開示すること

事故物件などの場合、告知義務が発生しますが、どれくらいの期間まで告知するかは場所によっても異なります。東京都であれば賃貸の場合は3年間、売却の場合は5年間というのが1つの基準となっています。ただし、賃貸の場合は1度誰かが住めば告知する必要はなくなります。告知が必要にも関わらず、告知しなかった場合は借主から損害賠償請求をされる可能性もありますので、包み隠さずありのままを開示することが大事です。

リスクがあることを認識し対処方法を把握しておくことがリスク回避へ繋がる

心理的瑕疵物件とは、「こういうことを知っていれば住まなかった・買わなかった」と思われる心理的な欠点・欠陥です。
事故物件が代表的ですが、その他にも嫌悪施設などが近くにある物件も該当します。不動産投資を行う上で気をつけなければならないのが、心理的瑕疵物件を買うことも売ることもありえるということです。

たまたま購入した物件が該当するかもしれませんし、所有物件で事故が起きるかもしれません。
ただし、心理的瑕疵がある物件は、価格が安いなど何らかのサインが必ずあるため、少しでも怪しい物件は担当者や近隣の人に聞くことで回避できます。また、所有物件が該当した場合も専門業者もありますし、売却は可能です。
そういうリスクもあると認識しておくことでリスクを軽減できます。