営業日数上限は何日？超える場合はどうなるのか？採算はとれるの？

2018年に施行予定の民泊新法では、家主常駐型も家主不在型も営業日数上限が決まっています。

家主にとって営業日数に縛りがあるのは非常に重要な問題です。知らずに運営をすると採算がとれず赤字になる可能性もあります。しっかりと営業日数上限などルールを確認したうえで運営計画を立て、採算がとれるようにしましょう。
また、ルールの中で運営しても厳しい場合は、他の方法で収益を出せるよう、今のうちから考えておきましょう。

すべての建物に設定される「用途」は何のために決められるのか？

「用途」という言葉を聞いたことはありませんか。マンションやアパート、一戸建て、公共施設、病院など、すべての建物は「用途」が決められています。一体、用途とは何なのでしょうか。また、用途はなぜ決められるのでしょうか。

民泊を運営していくうえでも必要となる基礎的な知識となりますので、内容を把握しておきましょう。

用途とは？建物を建築する際に申請が必要、マンションであれば「共同住宅」など

建物は「一戸建ての住宅」「共同住宅」「下宿」「幼稚園」など、すべて用途が決められています。これは、建築する際に建築基準法に則りどのような目的で建物を建築するか申請をするためです。すべての建物は用途が決められています。

用途を決める理由とは？建築基準法と都市計画法により生活環境が守られている

用途は生活環境を守るために決められます。例えば、住んでいる家の隣に突然工場ができたり、葬儀場などができるとそれまでの住環境が一変してしまいます。建物によっては生活環境が悪化する恐れもあり、安心して住むことが難しくなります。

このようなことを防ぐために、建物の用途が建築基準法で決められます。そして、決められた用途の建物がどの地域に建てられるかを都市計画法の用途地域（第一種低層住居専用地域、準住居地域、工業地域などたくあんある）で定めています。建築基準法と都市計画法により、快適な生活環境が守られています。

民泊施設の用途とは？確認申請は必要？どんな設備がいるの？

民泊施設の用途はなにになるのでしょうか。民泊運営をしていくうえで用途を知っておくことは大事です。また、戸建や共同住宅、面積などに応じて必要な設備も変わってきます。自動火災報知機はもちろん、火災受信機や総合盤、誘導灯などの設置が必要です。

近隣に迷惑をかけたり、安全上問題がないようにするためにも、まずは基本的なことを抑えておきましょう。

民泊施設の用途はなにか？民泊新法では住居専用地域でも営業ができる

民泊新法における民泊施設の用途は「住宅」です。旅館業法や特区民泊の場合は「ホテルまたは旅館等」となります。民泊新法の民泊施設については、通常、ホテルなどが営業できない住居専用地域でも営業することができます。

確認申請をしなくてもいい場合は建物全体で100㎡未満

既存の建物用途から変更する場合、民泊提供する建物全体で100㎡未満であれば、原則確認申請は必要ありません。ただし、あくまでも確認申請は不要ですが、用途変更は必要です。

必要な設備は？民泊部分の面積の広さなどにより変わってくる

民泊運営していくうえで必要な設備を揃えなければなりません。例えば、建物全体が一般住宅で民泊提供部分が半分未満で50㎡医科の場合は消防用設備等の設置は不要です（住宅用火災警報器などは必要）。

次に、建物全体の半分未満で50㎡を超える場合、または建物全体の半分を民泊部分が占める場合は、民泊用の消防用設備等の設置が必要です（消化器、誘導灯、自動火災報知設備など）。

他にも、建物全体の半分を超える場合やマンションやアパートの一室を民泊として活用する場合など、必要設備が変わってきます。

民泊は毎日泊めることはできない。年間営業日数の縛りがある

民泊新法では民泊を運営する際の年間営業日数に縛りが設けられています。イギリスでは年間90泊など海外でも上限が設けられていて、決して大きな数字ではありません。しかし、営業日数が少ないと高い稼働率で運営したとしても採算が取れず赤字になってしまいます。

日本の民泊の営業日数上限はどれくらいなのでしょうか。また、上限を越えた場合はどうなるのでしょうか。民泊運営にあたり非常に重要な部分になります。

民泊は年間の営業日数に上限がある。日数は「年間180日」

民泊新法では家主常駐型も家主不在型も営業日数の上限が決まっており、年間180日となっています。180日については民泊施設の営業稼働した日数ではなく、実際にゲストが泊まった実泊日でカウントされます。

上限の営業日数を超えると民泊新法ではなく旅館業法の営業許可が必要

仮に営業日数が上限の180日を超える場合は民泊新法の対象外となります。その場合は、カプセルホテルと同じように簡易宿泊所として考えられるため、旅館業法の営業許可が必要となり住居専用地域では営業ができなくなります。

上記のような上限を超えてしまいそうな場合はどうしたらいいか

上限180日を越えそうな場合、当然、上限を増やすことはできません。そのため、上限を越えたラインから「宿泊者を泊める」のではなく、別の用途で利用することを考えるのも1つの方法です。

例えば、レンタルスペースとして貸し出す方法です。会議やパーティー用、ワークショップや個展などを開催する場所として貸し出します。他にも、撮影場所として提供したりも考えられます。さまざまなマッチングサイトがありますので、少しでも貸し出して収入に変えることが可能です。

ゲストが宿泊できる日は1年のおよそ半分。しっかりと運営計画を立てる必要

民泊新法においては家主常駐型も家主不在型も営業日数上限が180日間と決まっています。およそ1年の半分しかゲストを泊めることはできません。採算をとるにはコストを軽減して利幅を上げるなどしなければなりません。また、民泊として運営しない日に別の方法で収益を出す方法を考えることも重要です。事前にルールを把握したうえで、運営計画を立てましょう。