リスクの低いもので投資を行い、ノウハウを蓄積していく

不動産投資に興味を持ったことはありますか。

「毎月家賃収入が入ってきて老後も安心」これは正しくもあるのですが、やり方を間違うと損をして借金だけを背負ってしまいます。

不動産投資もいきなりアパートやマンション一棟などしてはいけません。
まずはリスクの低いものからチャレンジすべきです。ここでは初めて不動産投資をしようと考えている方向けに、中古区分マンションがおすすめの理由について解説いたします。

初めての不動産投資なら中古区分マンション

毎月の家賃収入を得たくて不動産投資を初める場合は、中古区分マンションが良いでしょう。
新築と比べても、一等マンションと比べてもリスクが低いです。特に初めての投資は極力リスクが低いものを選ぶべきです。そして、ノウハウを蓄積させていき、除々にリターンとリスクが高いものにも挑戦できる状態を作るべきです。

初めての不動産投資に中古区分マンションがちょうど良い理由とは？

不動産投資を初めて行う場合は、中古区分マンションがおすすめです。

理由はリスクが低いからです。
一棟買いだと多額の費用がかかり、そもそもローンが組めない可能性もあります。新築の区分マンションだと、不動産会社の利益でもある新築プレミアムが価格に含まえれているため、市場価格より高くなり利回りが低くなります。

中古区分マンションであれば市場価格で販売されており、新築よりも安いため利回りが高いことがほとんどです。ローンを使わずに購入できる可能性もあります。

いきなりの大きな投資は危険

「入ってくる家賃収入が高いから」などの安易な理由で、全く経験のない不動産投資において、いきなり一棟買いなどする人がいます。
未経験で勢いだけでどうにかなる問題でもありませんし、投資は必ず儲かるわけではありません。いきなり大きな投資をするのは危険ですし、リスクを感じても後戻りできません。
くれぐれも注意しましょう。

いきなりマンションの一棟買いはリスクが大きすぎる訳

毎月多くに家賃収入を見込めるからと、いきなり一棟マンションへの投資に手を出すのはリスクが高すぎます。
ローン利用額も大きいですし、何よりも不動産投資のノウハウがまったく蓄積されていません。毎月の返済額も高く、入居率が芳しくなかったらすぐに危険な状況へと陥ってしまいます。
また中古の一棟買いであれば、すぐに修繕なども必要になり、予想外の多額の費用がかかる可能性もあります。

「わからない状態」で一棟マンションに投資すると失敗してしまう

一棟買いで失敗しやすいのは、「わからないのに手を出す」場合です。
「利回りが良いから」「営業の人が人気があると言っているから」など、人の勧めや説明を鵜呑みにしすぎて投資してしまうと失敗する可能性があります。

特に不動産投資経験がないに等しい方は、いきなり一棟買いするのはリスクが高いことですが、わからない状態で投資をしないことです。
また自分が地縁のある土地などで投資するようにしましょう。

いくら利回りが良くても、近くにスーパーやコンビニなどがあっても、人気のあるマンションや場所は地域によって特性があります。

• 利回りが◯％
• 地元の人からも評価が高い
• 駅の南側で学生にも人気がある
• 治安がいい
• 不動産会社の人もよく勧めてくれる地域

など、投資物件の特徴や地域の特徴をすべてわかったうえで投資するようにしましょう。そうすることで、失敗の確率を減らせますし、何か起きた場合の対策も立てやすいです。

中古区分マンション投資のメリットとデメリット

新築に比べ価格も安く比較的手を出しやすい中古区分マンションに投資をするにあたってどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

これらを最低限理解したうえでないと不動産投資はしてはいけません。
さまざまな観点からメリット・デメリットを抽出した上で対策も練りましょう。

中古区分マンション投資のメリット

まずはメリットから解説していきましょう。メリットは投資初心者の方でも想像しやすいのではないでしょうか。

中古区分マンションは、一棟物に比べてリスクが少ない

区分マンションは、一棟買いに比べてリスクが少ないです。
1番の理由は、資金です。
区分マンションであれば1,000万円以下の物件もあり、資金の準備をしていれば現金での購入も可能です。ローンを組む場合も利用額が少なく毎月の返済額も大きな負担になりません。

一棟買いの場合は、それこそ1億円以上かかることも少なくありません。
その場合、自己資金だけでの捻出は難しいですので、ローンを利用し毎月多額の返済が必要です。また、同じマンションの中でも日当たりや眺望など、さまざまな理由で人気のある部屋とない部屋があり、両方とも所有しなければなりません。

100％の入居率も難しい可能性があります。区分マンションはローン利用額も返済額も少ないため、万が一家賃収入が上手く入ってこない場合でも、なんとかやりくりが可能です。
一棟買いの場合は、毎月多額の返済額分を別途捻出しなければならず、資金繰りが大変なことになってしまいます。

区分マンションであれば一棟物ほど管理の手間がかからない

区分マンションの場合、一棟買いに比べると管理の手間がかかりません。
区分マンションの場合は、該当の部屋のみを管理・修繕すれば良いですが、一棟買いの場合はマンション全部の管理・修繕が必要です。

仮に火災や地震などが起きた際、すべての修繕が必要になり、多額の費用がかかります。
区分マンションであれば、被害も最小限に抑えれます。経年劣化に伴い老朽化した際のリフォームも費用のかかり方がまったく違います。

区分マンションは流動性が高いため売却しやすい

一棟買いに比べると、区分マンションの方が市場でも多く出回っており、需要も高く流動性が高いのです。
そのため、いざとなったら売却も可能です。不動産投資を検討した際に資金やリスクを考え、いきなり一棟買いする人は少なく、区分マンションへ投資する人が多いです。

売買益を得たい場合、投資金額を既に回収済の場合、損失を負ってしまい損切りしたい場合など、区分マンションであれば比較的早く売却可能です。

中古区分マンション投資のデメリット

次はデメリットです。メリットばかり見ていては投資はできません。きちんとデメリットも理解することも大切なのです。

1部屋あたりの収入・利益が少なく規模を大きくするのに時間と手間がかかる

区分マンションの場合、1部屋あたりの得られる利益が少額です。
家賃収入から固定費などを差し引くと微々たる金額しか手元に残らないケースもあります。毎月数百万円など多くの収入を得ようと思うと、とても1部屋で補うことはできず、いくつもの区分マンションに投資しなければなりません。

ただし、現実問題いくつもの区分マンションに投資するのは、金融機関との都度の交渉や登記などの手間がかかります。手間を考えると、区分マンションへの投資で規模を大きくするのは、大変な労力と時間がかかり非効率です。

空室だとローン返済、管理費、修繕積立金の固定費がかかる

区分マンションの場合、入居者が「いる」か「いない」かの2択であり、いる＝家賃収入がある、ない＝家賃収入なし、となります。
入居者がいる場合は、安定的に家賃収入が入ってくるため安心ですが、いない場合は家賃収入がなくそこから各支払いをしなければなりません。

一般的に支払う項目は、ローン返済、管理費、修繕積立金です。
家賃収入がないため、当然、自身で他から捻出してこれらを支払わなければなりません。管理費と修繕積立金で1万円を超えるのは珍しくはありません。
空室の場合はこれら3つの固定費がかかります。

区分マンションの保有が多くなると金融の融資が受けられない

金融機関によっては、区分マンションの担保価値をゼロと判断するところもあります。
その場合、資産価値はゼロとして見られますので、ローンによる借入金は負債として扱われてしまいます。

そうなると、どんなに収入が高くても多くの区分マンションを持ちローンを利用していることで、多額の負債を抱えている人と判断されてしまい、融資を受けれない場合があります。

中古区分マンションはリスクが低いが精査も必要

不動産投資を初める場合は、中古区分マンションから検討してみましょう。
投資金額も少なくすむため、リスクが低いです。ただし、物件によってはすぐに修繕が必要なものや、耐震性に不安があるものもありますので、そのあたりは選ぶ際にしっかりと精査しましょう。