入居者募集は不動産投資の成否を分ける重要なポイントの1つ

入居者を募集する際にはどのようなポイントがあり、どんな点に気をつけなければいけないのでしょうか。
すぐに入居者が決まり、入居率も高い物件であれば、安定した収益を得続けることができ、オーナーとしても安心です。

ここでは、入居者を募集する際のポイントや、不動産会社が優先的に紹介する物件について、紹介します。ポイントや不動産会社の特徴などを知ることで、事前に戦略を練ることも可能です。1つの参考にご覧ください。

入居者募集時のポイントとは？なんとなくで募集をしない

中古物件を購入したり、新築物件が完成した後は、いよいよ入居者の募集です。
入居者を募集する際の大事なポイントとはどのようなものでしょうか。ただ、なんとなくで募集を始めても入居者が決まらなかったり、家賃を安くしすぎたりなど、損をするケースがあります。

入居者募集の際の大事なポイントを確認していきましょう。

1月〜3月、9月〜10月の繁忙期には募集家賃を高めに設定できる

マンションやアパートの家賃は相場があり、相場は需要と供給のバランスで決まります。
住みたいと希望する人が少ない場合は家賃を下げる必要がありますが、住みたいと希望する人が多い場合は家賃を高めに設定できます。一般的に、賃貸の一番の繁忙期は1〜3月です。4月からの新生活に備えて引越しをする人が多いためです。

ワンルームタイプであれば、社会人になるため、大学に入学するため、転職のため、転勤のためなどの理由で引越ししなければならない人が急増します。
ファミリータイプであれば、家族構成が変わるため、子供が学校に入学するため、ライフスタイルが変わるため、転勤のためなどの理由で引越し者が増えます。繁忙期は必要性があって引越しする人が多いため、募集家賃を高めに設定したとしても、入居者が集まりやすいです。

年明けの1月〜3月、秋の9月〜10月は需要が増えますので、強気な家賃設定でも成立しやすいです。

入居希望者がお得に感じる家賃設定にすると早く決まるし入居率も高い

家賃設定にお得感があれば入居者が集まりやすいです。
仮に相場と同じ水準であったとしても、同エリアの物件よりもグレードが高い、部屋が広い、景色が良いなど、何らかのプラス要素があれば、お得感に繋がります。また、他の物件とほとんど条件が同じでも、家賃が安ければお得があり、住居を探している人にとっては魅力的です。

他の物件と比べて、お得感を感じれる家賃設定にしましょう。他の物件と差別化し、優位性を持つことで、入居者決定までのスピードや入居率が変わってきます。

将来売却を視野に入れている場合は高めの家賃に設定する

将来的に物件の売却を視野に入れている場合は、家賃は高めに設定した方が良いでしょう。高い家賃収入を得ていれば、少しでも多くのローンを返済できるため、売却益が大きくなる可能性があります。
さらに、売却前に修繕やリフォームなどを行う費用に充てることもできます。

周辺物件よりも高い家賃で賃貸が成立すれば、売却の際に高く売れる可能性があります。
なぜなら、買い手となるオーナーは、家賃収入が多い方が魅力を感じるためです。エリア相場からしてありえないような高額設定であれば、逆に空室率を高める要因になってしまいます。

あくまでも適切な範囲で高めに家賃設定することが望ましいです。

高い家賃の方が良いのか、安くて早く入居者が決まる方が良いのか

入居者を募集する際は、入居者が集まりにくかったとしても高い家賃設定が良いのでしょうか、それとも少し家賃を安くしてでも早く決まる方が良いのでしょうか。
オーナーになって、この点悩む人は少なくありません。家賃を高くすると入居者が決まった後の1部屋あたりの家賃収入は増えますが、しばらく入居者が決まらない可能性や入居率が低下する恐れがあります。

一方で、早く入居者を決めることを優先するために家賃を安くすると、入居者はすぐに決まりやすく入居率も高い可能性あがりますが、1部屋あたりの家賃収入は減ってしまいます。

どちらを優先した方が良いのか絶対的な答えはありません。オーナー自身の考え方や状況によって判断している人が多いです。
例えば、高めの家賃設定で募集をしていて、入居者がまったく決まらない場合は、少しでも早く決まるように家賃を安くすることも考えられます。

不動産会社がお客さんに優先的に紹介する物件について

入居者を募集する際に、不動産会社はお客さんのニーズに合わせて一律に紹介してくれるのでしょうか。
それとも、別の優先順位を付けて紹介するのでしょうか。答えは後者です。すべての不動産会社ではないですが、不動産会社としても利益を最大化しなければなりませんので、紹介することで得る利益が大きい物件から優先してお客さんに紹介する傾向があります。

ここでは、どんな物件が比較的優先されるのか、確認していきましょう。

不動産会社はお客さんのニーズに合った部屋を紹介しているわけではない

入居者を募集するために、不動産会社にお客さんを紹介してもらえるよう頼むわけですが、仮に投資物件に条件が当てはまるようなお客さんが来たとしても、必ず紹介してもらえるわけではありません。

なぜなら、不動産会社はお客さんのニーズも汲み取りますが、会社として優先させたい物件から紹介を行うためです。
不動産会社も利益を得て経営していかなければならないため、利益幅の良い物件や自社優良顧客の物件が優先されることが多いです。

利益も大きいため不動産会社の所有している物件を優先的に紹介する

余程お客さんの希望する条件が合わない場合は別ですが、不動産会社が所有する物件を最も優先して紹介します。
自社物件であれば、特徴も把握していますし、利益幅も大きいです。

他から紹介をお願いしている物件よりも、自分たちが所有している物件を紹介したいのは、ある意味当然な話です。自社物件の入居が決まらないと、物件の収益が上がらず大きな損失を負ってしまいます。不動産会社にとって1番儲かる物件であり、埋まらない場合のリスクも高いため、自社所有物件を何より優先して紹介する傾向があります。

入居者が増えるほど家賃収入を得れる不動産会社のサブリース物件

サブリース物件とは、不動産会社がオーナーから物件を一括借り上げを行い、入居者を募集して転貸することです。
入居者の家賃収入は不動産会社に入り、不動産会社はオーナーにリース料を支払います。オーナーからすれば、一定のリース料を得れるため空室リスクや滞納リスクを心配する必要がなく、管理業務もすべて不動産会社に任せられます。

不動産会社からすれば、家賃収入がすべて会社に入ってきますので、入居者を多く集めた方が利益を得れます。紹介をすればするほど会社の収益に貢献できますので、自社のサブリース物件は優先的に紹介をします。

今後の付き合いも失くなってしまうため不動産会社の管理受託物件も優先する

オーナーから管理を委託されている物件も優先的に紹介します。
オーナーから委託を受けているマンションやアパートの掃除や家賃徴収などの管理業務だけでなく、入居者募集も行うことで料金を受け取っています。余程大きな問題がない限り、オーナーは管理会社を変えたりはなかなかしないものです。

そのため、不動産会社にとって管理を受託することは長く安定して収入を得れるためメリットが大きいです。入居者が決まらない場合は、委託が解消されるリスクもありますし、クレームや悪い評判が出回る恐れもありますので、優先的に紹介をします。

優先して紹介されるケースは少ないオーナー自主管理物件

オーナーが自主管理をしている物件は、優先度は高くありません。
もちろん対応する不動産会社によって異なりますが、熱心に入居者募集をしてくれない場合があります。理由は不動産会社にとってうまみが少ないためです。オーナーの自主管理物件に紹介をしても、不動産会社が所有している物件や、サブリース物件、管理受託物件に比べると、儲けが少ないです。

広告費と仲介手数料、もしくはどちらか一方しか得れない可能性があります。不動産会社としては、同じ労力・同じ1件の契約であるため、他の物件を紹介して、より多くの利益が得た方が会社のメリットは大きいです。そのため、オーナー自主管理物件は、あまり優先して紹介されることは少ないです。

入居者を募集する際の戦略や対策を考えておくことが大事

入居者募集時のポイントや不動産会社が優先する物件について把握しておくことで、事前に入居者募集の戦略を練ることができます。
すべてを不動産会社に一任するのも良いですが、優先度の低い物件だった場合は、時間を要する可能性があります。

自主管理をせずに管理会社に委託するなど、いろいろな方法がありますので、入居者を募集する際の対策を考えてみましょう。