家賃滞納リスクは徹底した事前の予防策により十分回避できる

将来にわたり安定的に家賃収入を得れることから人気のある不動産投資。

いかに毎月安定した家賃収入を得れるかが、安定した運用と早期投資金額回収のポイントです。投資にはさまざまなリスクが伴いますが、不動産投資においては家賃滞納は絶対に避けたいリスクです。

大きな損失となってしまい、安定運用ができなくなります。ここでは、滞納リスクについてや、リスクを避けるための予防策について紹介いたします。

空室よりも損失が大きい絶対に避けたい家賃滞納リスク

空室の場合は、まだ借り手を探しだせば家賃収入へと変わりますが、滞納の場合はそうはいきません。

新たな借り手を探すこともできませんし、入居者からも家賃回収できず、大きな損失となります。簡単に入居者を追い出すこともできません。
滞納者が発生することで、どのようなマイナスがあるのか一つひとつ見ていきましょう。

借地借家法により日本では借り主の方が権利が強く有利になる

日本では、基本的に借り主の方が権利が強いです。

借り主を保護する目的でも制定された借地借家法では、基本的に契約期間を満了していたとしても、正当な事由がない限り、貸主側が契約を終了することはできません。
逆に借り主からは事前に通知すればいつでも契約解除ができます。消費者保護同様、借り主が保護される傾向があります。

滞納癖のある借り主から家賃回収するのは、相当な手間と労力が必要

入居者のなかに滞納癖のある借り主がいます。滞納のことを悪いと思っておらず、「遅れても問題ない」という感覚を持っている借り主もいます。

そういった人も含め、滞納癖がある借り主から家賃回収するには相当な手間と労力が必要です。
滞納者に対して電話を入れて催促したり、督促状を出したりなども必要です。また滞納するのは、実際に「お金がない」ことも多いため、大抵の場合10万、20万、30万円などの金額を請求しても1度に支払うことはできません。

そのため毎月2万円ずつなど、家賃に上乗せをして返済プランの提案をします。
しかし、それでも支払いをしない場合も少なくなく、最悪のケースは夜逃げなどして未回収となってしまいます。悪気があったり、返済の意志があればまだ良いですが、そういった滞納者ばかりではないため、滞納の回収は心身共に大変苦労する仕事です。

滞納額が増えても法的な処置を取らないと退去させることができない

前述の通り日本では借り主が守られる傾向があり、滞納額が増えたとしても強引に契約解除をして退去させることはできません。
滞納額が増え回収の見込みも立たないため、退去を促したい場合は、法的な処理が必要です。

滞納者を抱えることにより、裁判対応などが必要となる可能性があります。これにより多くの時間を割かれ、新たなトラブルを引き起こす恐れもあります。

滞納のリスクを避けるには？事前に対応しておきたい予防策

不動産投資において滞納のリスクをいかに避けるかは非常に重要なポイントです。

滞納により安定的な家賃収入が途切れてしまうだけでなく、トラブルにもなりかねません。滞納者が出てから対応するのではなく、事前に滞納者が出ないような対策を取っておくことが大切です。

下記、滞納リスクに対する予防策を一つひとつ確認していきましょう。

中古物件を取得する際は、滞納しそうな人が入居しそうな物件を選ばない

滞納リスクを避ける方法の1つとして、そもそも滞納しそうな人が入居する物件を購入しないことです。
新築であれば見分けは難しいですが、アパートなど数部屋ある中古物件であれば、ある程度見分けができリスクヘッジできます。

滞納者となり得る人の特徴の1つとして、部屋の内外の管理ができていないことがあります。部屋の中もベランダもゴミだらけだったり、ポストの郵便受けが満杯だったり、よく住人とトラブルを起こしていたりしている人は要注意と考えた方が良いでしょう。

絶対ではありませんが、このような借り主がいる場合は、滞納リスクがあると認識した方が良いです。
中古物件を購入する場合は、事前に何度も下見をして確認するべきです。前オーナーや賃貸管理会社にも状況をヒアリングしておきましょう。

築年数が古すぎる物件は修繕コストがかかり、滞納リスクの高い人が集まりやすい

築年数の古すぎる物件は、新築に比べ取得費用を抑えれる点と、安い家賃で提供できるため入居者の確保がしやすい利点があります。
しかし、地盤の軟弱な場所であれば地盤修復工事が必要な場合もありますし、天井裏の修繕や部屋のリフォーム、エアコンの取替えなど、相当な修繕コストがかかる恐れがあります。

不動産投資経験が豊富でノウハウを持っている場合は良いですが、初心者の場合は古すぎる物件に手を出すのは賢明とは言えません。修繕しなければ入居者が集まりにくく、滞納リスクの高い借り主が入居してくる可能性があります。

築年数の古い物件はしっかりと修繕することで滞納リスクの低い人が集まる

前述の通り、古すぎる物件を取得する場合、修繕・管理をしっかりと行わなければなりません。
そうでないと物件の状態は悪く、家賃も安いため滞納リスクの高い人たちが入居する可能性があります。滞納リスクを抑えるためにも、物件に価値をつけ高い家賃でも入居者が集まるようにしなければなりません。

敢えて古い物件を取得する際は、修繕・管理を行い、魅力ある物件にするようにしましょう。

滞納リスクが高い人が入居できないよう入居者の審査基準を厳しくする

入居者の審査基準を厳しくして、滞納リスクを抑えることが可能です。
入居者の審査基準のポイントは

• 職業
• 年収
• 連帯保証人

の3つです。

職業は、正社員、派遣社員、契約社員、フリーターと雇用形態があるなかで、いかに安定性が高いかを確認します。正社員とフリーターの方であれば、正社員の方が収入面が安定しているため、信頼が持てます。
勤続年数も確認が必要です。正社員といっても勤続1ヶ月の方と10年の方では、信用が違います。

そして職種も確認しなければなりません。夜の仕事をしている方を入居NGとするのも1つの考え方ですし、職業の内容が不透明な方を入居させるのは、何らかのトラブルになりかねません。

次に年収です。ある程度の経済力がなければ毎月の家賃を支払っていけません。
一般的に年間の家賃支払額が年収の1/3を超える場合は支払難となり、滞納する可能性があります。また収入が高かったとしても不安定な場合も注意が必要です。

最後に連帯保証人です。
万一、入居者が滞納や夜逃げした場合などを考え必ず必要です。どんなに滞納リスクが低い方でも、連帯保証人は必須です。連帯保証人は本人との続柄は2親等以内などが一般的です。

本人と同等もしくはそれ以上に支払能力がある人を選定しなければなりません。
支払能力がない人が連帯保証人になっても、万一の際に回収できないリスクがあります。他にも細かい基準はありますが、職業、年収、連帯保証人の審査基準を厳しくすれば滞納リスクを抑えれます。

滞納者が出ても収入が途切れないように家賃保証会社に管理してもらう

家賃保証会社を利用すれば滞納リスクを抑えれます。借り主が家賃を滞納した場合も、家賃や更新料、退去時精算費用など幅広く保証してくれます。
さらに、保証会社によっては訴訟になった場合の法的手続きなどもサポートしてくれます。コストはかかりますが、滞納による損失を最小限に抑えれる方法です。

滞納リスクはさまざまな予防策でリスクヘッジできる

滞納リスクは空室リスクよりも損失が大きく、トラブルも起きやすいです。
滞納者が出て対応を考えては後手になってしまいますので、いかに事前にリスクヘッジできるかが重要です。家賃が安すぎる物件や入居者が決まらない物件は、滞納リスクが高い人が集まりやすいです。

物件の選び方や審査基準の厳格化により、ある程度防ぐことが可能です。
それでも滞納者が出た場合のことを考え、家賃保証会社を利用する方法があります。最大限リスクを抑えれるよう対応しましょう。

不動産投資のように長期に渡って投資金額を回収する場合は、いかにリスクを減らせるかがポイントです。
天災など回避できないリスクもありますが、滞納者のリスクはいくらでも対応策を施せます。打てる手はすべて打っておきましょう。