いかに将来のリスクを軽減できるかが重要自分からわざわざ負けにいかない

不動産投資は購入後に価格や立地を変えることはできません。

借り手がいないと成り立たない投資です。

明らかに将来的に人口が減る場所や、利便性が悪くなる場所に物件を購入しても意味がありません。

将来的なリスクヘッジを行うためにも、買ってはいけない物件のポイントや事前に確認すべきポイントをしっかりと把握したうえで物件探しをしましょう。

買ってはいけない投資物件とは

不動産投資に成功するには、リスクを極力減らすことです。

不動産投資は購入後に物件を変更することはできません。

売却して買い直すにしてもすぐにできるわけではなく、無理があります。

流動性が低いからこそ、購入前にリスクを除外する必要があります。

リスクの高い物件を持ってしまうと、その時点で勝率が低く打つ手がなくなってしまいます。

ここでは、不動産投資において、買ってはいけないと言われるリスクの高い物件の特徴を紹介します。

購入価格が高く利回りも低い「新築投資用区分マンション」

新築投資用区分マンションとは、新築の投資用マンションのことです。

投資用マンションは、不動産会社がワンルームマンションなどを建設し、区分＝部屋ごとに販売されます。

購入者が居住目的に購入する分譲マンションとは異なり、人に貸出し、家賃収入や売却益を得る目的で購入をします。

投資用区分マンションには、一人暮らし用のワンルームマンションと3LDKや4LDKなど家族を対象としたファミリータイプのマンションがあります。

新築投資用区分マンションを買ってはいけない理由は「価格が高い」ためです。

新築プレミアムという言葉があるほど、中古の投資用区分マンションに比べ、新築物件の価格は高いです。

中古物件は市場の需給バランスによって価格が決まりますが、新築の場合は市場価格に加え、販売会社の利益が加わりますので、3〜4割高いことも少なくありません。

価格が高い分、ローン金額も大きくなり、返済額も高くなります。

利回りは低くなり、売却を考えても購入時の価格が高いため、売却損の可能性があります。

ローン返済や経費を考えると毎月赤字になることも多いです。資産価値は下がっていく一方で、修繕費などは年を追うごとに負担が大きくなります。

新築というだけでコストがかかってしまい、損益分岐点が高くなってしまいます。

「コンパクトシティの区域外」にある物件

コンパクトシティの区域外の投資物件も手を出してはいけません。

将来的に投資金額を回収できなくなるリスクがあります。

コンパクトシティとは立地適正化計画のことで、高齢化が進んでいる地方都市を中心に街をコンパクト化して効率化を図る計画のことです。

駅近くなどに居住エリアや医療、福祉、商業施設を誘導し、交通サービスを充実させていきます。

国土交通省の発表によると平成28年12月31日現在で309都市が具体的な取り組みを行っています。

これからコンパクトシティの区域内に建物や居住者が集中してきます。

何も知らずに区域外の物件を購入してしまうと、購入した時には近くにあった商業ビルや大型スーパー、病院などが、将来的になくなってしまう可能性があります。

そうなると資産価値も下がり、貸すことも売ることも難しいです。

事前にコンパクトシティの区域計画について確認しておく必要があります。

「市街化調整区域」にある物件

市街化調整区域とは、自然環境を守る区域として市街化が抑制された区域のことです。

開発や建築が制限されており、住宅や商業施設がほとんど新しく建ちません。

一方で市街化区域は、住宅や商業施設、工場、公園など、積極的に市街化として整備する区域のことです。

市街化調整区域は、新たな建物が建てれなかったりしますし、商業施設などもほとんどないため物件を購入しても借り手が見つからず、安定的な運用が難しいです。

居住場所としての魅力が低く、安く購入できるメリットはありますが、将来の収益の確実性がありません。

失敗しない不動産投資を探す際に最低限気をつけたい3つポイント

不動産投資物件を選ぶ際に、気をつけるべき点があります。

上記で紹介した内容にも関わりますが、知らずに物件を購入すると将来痛い目を見てしまいます。

気持ちよく物件を選ぶためにも、安定した家賃収入を得るためにも、事前準備や知識が必要です。

ここでは投資物件を探すにあたり、気をつけて欲しい点を3つ紹介します。

1. 販売会社・営業マンの執拗な勧誘

販売会社に問合せたり、営業マンの話を聞いた経験がある方は、新築投資用区分マンションの勧誘に驚いたのではないでしょうか。

すべての販売会社ではありませんが、新築投資用区分マンションの勧誘は非常に激しいです。

1日に何回も電話が掛かってきたり、パンフレットや手紙などが執拗に送られてきたり、突然訪問してきたりなど、あらゆる手で販売しようと営業してきます。

販売した区分の一部が販売会社の利益になりますし、営業マンはノルマがあり、販売すればインセンティブが入りますので、こちらが断ってもあきらめず勧誘してくる会社は多いです。

安易なパンフレットの問い合わせや説明会への参加はやめた方がいいでしょう。

人口推移やコンパクトシティ計画に着目する

不動産投資は長期にわたって家賃収入が見込めないと投資金額すら回収できず損失を負います。

日本は人口減少が進んでいる国です。

外国人居住者が増えない限り、人口が増えることはありません。

さらに少子高齢化も進んでいます。

特に地方は過疎化が進みますので、物件を購入する場所も考えなくてはなりません。

各都道府県や市町村で人口推移やコンパクトシティの計画などを確認できます。

人口減少が激しい場所や、コンパクトシティの区域外に物件を購入してしまうと借り手がいなくなるリスクが高く、その時点で投資においては失敗になる恐れがあります。

将来的に安定した家賃収入を得るためにも、必ず確認するようにしましょう。

市街化区域なのか市街化調整区域なのかを確認する

人口推移やコンパクトシティの計画だけでなく、物件がある場所や検討エリアが、市街化区域か市街化調整区域かどうかも確認しましょう。

購入後に市街化調整区域と知っても後の祭りです。

購入を検討する物件を見つけた場合や、購入エリアを絞る場合など、必ず確認しなければなりません。

まとめ

不動産投資は物件を購入するため、購入時の価格や立地は非常に重要です。

株式投資などは流動性が高いため、いざとなったら手放せますが、不動産の場合はそう簡単に手放したり、買い手が見つかったりはしません。そのため、購入前にいかに将来的なリスクを減らせるかが大事です。

人や店舗が集まらない場所に物件を持っても、借り手は見つかりませんし、見つかったとしても安い家賃でしか貸し出せません。

割高な物件を購入すると利回りが低く、赤字が続きます。

立地の悪い物件だと将来にっちもさっちもいきません。

ここで紹介したポイントは最低限抑えたうえで物件探しをしてください。