借地権の種類や費用、借地権付き不動産のメリットデメリットをご紹介

借地権付きの物件を投資の対象としている人は意外に少ないようです。借地権とは読んで字のごとく土地を借りることのできる権利のことです。不動産投資をしている方の中にはこの借地権がついているだけで投資の対象から外すという人も多いようです。それはなぜなのでしょうか。借地権にはデメリットが多いということなのでしょうか。

実は借地権を上手に活用することでデメリットではなく、メリットが発生する不動産投資もあります。場合によっては利回りを2%もアップさせることもできるほどです。借地権付き不動産のメリット・デメリット、借地権を活用した不動産投資についてのノウハウを見ていきましょう。

そもそも「借地権」ってどんな権利？権利に費用は発生するの？

不動産投資に借地権を活用する方法をご紹介する前に、そもそも借地権とはどのようなものなのかを確認しておきましょう。

借地権とは地主さんから土地を借りてその上に建物を建てる権利のことです。借地権には普通借地権と定期借地権があり、普通借地権は土地を借りる期間の更新ができます。一方定期借地権では通常50年という期限が定められており、期限がきたら土地を地主さんに返さなければいけません。

自分の建物を建てるために他人の土地を借りる権利である借地権

他人の土地を借りて自己所有の建物を建てるとき、その土地を借りる権利のことを借地権といいます。借地権を購入する場合、土地は他人のもの、建物は自分のものという少し複雑な関係になります。

土地は地主さんから借りることになるので地代を支払う必要がありますが、土地の固定資産税を払う必要はありません。また、借地権を取得しても不動産取得税はかからず、税金関係は建物に対してのみかかることになります。

借地権の取得費用と維持・管理に係る費用を知っておこう

借地権も所有権と同じく地主さんなどと売買契約を結んで取得します。一般的に借地権は所有権に比べると7～8割の費用で済みます。つまり、土地を買うよりも2～3割安く土地を利用できるようになるということです。さらに、土地の維持にかかる固定資産税は地主さんに請求されるので借地権を持っている借地人側にはかかりません。

一方で土地を購入する場合に比べて余計にかかる費用もあります。その一つが地代です。土地を地主さんから借りているわけですから、当然賃貸料を支払う必要がありますよね。それが地代です。地代の相場は固定資産税の3～5倍と言われているので注意が必要です。また、借地権の契約更新時には更新料がかかる場合もあり、契約時によく確認しておく必要があります。

もう一つ注意しなければいけないのが建物の建て替え時に係る承諾料と呼ばれるものです。建物を建替える際には承諾料がかかるので、事前に地主さんとよく相談しておくのがよさそうです。

借地権の契約時には契約内容や地代、その他の費用を明確にしておこう

借地権は地主さんから土地を借りてその上に建物を建てる権利のことです。どんな建物を建てるのか、立てた建物を賃貸にするのか、自分が事務所などに使うのかを事前に地主さんに伝えておくと無用なトラブルを防ぐことができます。

人間どうしの土地の貸し借りですので、やはり地主さんときちんと相談して契約内容その他を明確にしておくことが重要ですね。

不動産投資する際に明確にしておきたい借地権の契約内容

借地権を利用するのは様々なケースが考えられますが、今回は借地権を利用した不動産投資について考えていきます。不動産投資をするために借地権付きの物件を購入したり、借地権を活用して不動産に投資する際に注意すべき点を考えてみましょう。

投資する土地の借地権はどのような種類の借地権が設定されているか

まず、借地権の種類を明らかにする必要があります。期限のない普通借地権か期限が決められた定期借地権かをはっきりさせておきましょう。定期借地権では期限が来たら土地を地主に返却しなければいけません。普通借地権は期限後も更新が可能ですが、更新料がかかってきます。更新料の詳細についてもあらかじめよく話し合っておきましょう。

建物の使用目的を地主さんに伝え、納得した上で土地を貸してもらいましょう

地主さんのなかには賃貸用の建物を建てるのであれば土地を貸さない、という地主さんもいらっしゃいます。反対に、賃貸用の建物をたてるのなら駐車場も必要だろう、ということで駐車スペースを貸してくれる地主さんもいます。

自分がどのような目的で土地を利用するのかをはっきりと地主さんに伝え、その目的への熱意、情熱をしめしましょう。人と人との話し合いです。必ず誠意は伝わります。

地代その他の費用の詳細はもちろん、地代の変更についても取り決めておく

借地権物件には固定資産税がかからない代わりに地代を地主さんに支払う必要があります。その他にも、仲介会社への手数料や、契約更新時の更新料、建物の建て替え時や借地権を売買する時にも地主さんにたいして手数料を支払うことになります。

これらの費用についてきちんと決めておくのがいいでしょう。先のことだからと先延ばしにせず、契約時にきちんと決めておくことが大切です。また、地代などは路線価の変動や経済状況の変化によって地主さんから変更を求めたり、あるいはこちらから地代の値下げをお願いすることもあるかもしれません。そのような時にどのような手続きをするのか、話し合いをどのように進めるのかもあらかじめ決めておきましょう。

実は古い形態の借地権もまだまだ残っている、借地権の種類とその定義

実は借地権といっても様々な種類の借地権があります。1992年に現在の新借地借家法が施行され、それより以前の旧借地法による借地権を旧借地権と呼びます。新借地法に比べ借地人の権利が強く守られている仕組みになっています。

1992年8月1日以降の契約では新借地法が適用され、普通借地権と定期借地権の2種類があります。旧借地法による契約も1992年以降に継続して利用されているので、現在でも旧借地権による契約が多く残っています。

借地人の権利が強く保護され地主とのトラブルのもとにもなっていた旧法借地権

旧借地権は借地人の権利が強く守られる性質があります。そのため地主側とのトラブルが多く、1992年に改正されました。旧借地法によって契約された案件は更新があった場合でも新法に自動的に切り替えられることはないため、現在でも旧法による契約物件が多く残っています。

旧借地権の特徴は、更新時に地主が更新を拒否できない点、建替えが行われても地主がすぐに異議を申し立てない限りは契約を解除できない、など地主側に不利な条件が多く設定されています。

新法による借地権の1種である普通借地権は貸主の権利が保護されている

旧法は借地人の権利を強く保護するものでした。そこで、1992年に改正された新法では貸主の権利が保護されるようになっています。その1種が普通借地権です。

普通借地権では、期間が満了した場合には正当な自由や立退料の支払いによって契約の更新を拒否できます。建替えの際には地主の承諾がない場合には借地権が消滅します。

このように、地主側の権利がしっかりと認められる内容となっています。

新法借地権の2種のうち、期限が設定され更新が不可能な定期借地権

普通借地権に比べさらに貸主、つまり地主の権利が強く認められているのがこの定期借地権です。定期とは一般定期借地では50年と設定されています。この50年の定期が満了すれば契約を更新することはできません。また、普通借地権では建替えによって自動的に契約期間が延長されましたが、定期借地権では建替えによる契約期間延長はありません。

不動産投資に借地権を利用して利回りをアップさせるノウハウ

借地権のメリットは何といっても取得にかかる必要が所有権物件に比べて2～3割割安になることです。この初期費用の差額を地代・更新料などのコストとしっかり比較しシミュレーションすることで不動産投資をより効率的に行うことが可能です。

初期費用で浮いた分を他の物件にまわして資金効率をあげることも可能ですし、投下した資本が少ないので利回りは当然よくなるわけです。さらに裏技としては地主さんに死亡などなんらかの理由から相続が発生した場合に、底地を買い取ってさらに収益アップを狙うということも可能です。

一方で注意しなければいけない期間や地代などのコストもあります。契約時によく相談し地主さんと2人3脚で土地建物に収益をあげてもらうぐらいのつもりで契約を結ぶとストレスなく、よりよい不動産投資とすることができます。