不動産投資と長期的な金利の深い関係性とは

不動産投資は現在ではストック型投資という分野に分類され、固定的に収入が見込めるため非常に人気の投資対象となっています。
また不動産投資は、株式や金融商品と異なり、最悪の場合でも現物が残るという特性があります。そのため長期的に見て人口の大きな流出さえないところに作っておけば、ある程度の収入が見込めるという点が投資の魅力となっています。

東京オリンピックへ向け、日本中がインフラをはじめ再開発の波にある中で、低金利でサラリーマン投資家がマンション経営を始めるのは難しくも珍しくもありません。
将来へ向けて土地建物価格が高騰すると売却益まで想定を超えて収入となるため、億万長者になる日もそう遠くはないかもしれません。

本当にリスクの少ない投資なのでしょうか。
今回はサラリーマンが陥りやすい金利のからくりともし金利上昇局面に見舞われたときの不動産の流動性のリスクについて解説します。

金利上昇のリスクとは

不動産投資には、様々な投資家が参入しています。
昔から都市部に土地を持っていた家系、競売物件をハンティングするハイエナ投資家、広大な土地に賃貸型の戸建てを展開する投資家など、それぞれの地域特性に合わせた不動産投資の形が広がっています。

その中でも都市部にマンション経営という形で参入している主な事業主となっているのがサラリーマン投資家です。
東京オリンピックへ向け、東京近郊にマンションが林立し、賃貸や分譲での販売が進んでいます。サラリーマン投資家に忍び寄る影の一つとして、金利上昇のリスクがあります。投資金額が多額なため、少しの金利上昇も大きなデメリットとなる可能性があります。

不動産投資は自己資金が少額でもできる為、多額の融資を受けている場合リスクとなる

不動産投資を始めるにあたり、サラリーマン投資家がマンションを建築しようともくろみます。
その際に銀行等の金融機関から借り入れを起こさないと、金額的に手出しできる金額ではありません。不動産投資は今やサラリーマン投資家でも手が出せる小額投資の投資対象でもあるため、銀行も積極的に貸し付けを行ってきました。

バブル崩壊後に投資を始めた投資家は二束三文の土地に対して投資を行ってきたため、自己資本で土地建物を所有している確率が高くなります。
しかしサラリーマン投資家は自己資本が少ないため、銀行はここに着目し、収益回収性の高い不動産投資に関しては、特にアベノミクス開始以後、急速に貸付金額を増やしていきました。
回収が叶えば銀行側からすると薄利多売となるため、対象が多ければ多いほど業績が伸びていきます。この時低金利下で試算を出した見積もりこそが、リスクの引き金となります。

そもそもバブル崩壊時は金利が銀行預金で7％もあったため、貸付金利は非常に高く、借り入れを起こしても不動産の利回りは非常に低くなりがちで、土地はインカムゲインではなくキャピタルゲインをもくろむ投資家に選好されていました。

現在では預金金利はゼロに非常に近いため、少しでも利回りが良ければ不動産投資に資金が回りやすくなります。

アベノミクスでは民間の投資金額を増やさないことには根幹的部分である物価の上昇が起こらないため、貸付であっても資金の流動性が必要でした。
その結果貸し付けは7兆円を超え、バブル期を超えて過去最大になっています。その貸し付けに対する金利が2％や3％でも銀行は大きな利益を生むでしょう。

この時重要なことは、金利の上昇は銀行の収益に直結するということです。
金利が上昇すれば投資感支払う金額は高くなり、リスクが高まります。ではその金利が問題となりますが、金利が高くなるのはどのような時でしょうか。

金利が上がる時の兆候とリスク

現在日本では、ゼロ金利政策をとっており、マイナス金利も導入しているため、借入金利が非常に低くなっています。
一般的に低金利政策を持続する理由は、その国の経済状況が悪いという判定がされているからです。国の経済状況が改善すると、中央銀行は経済政策で吐き出した資金を回収することで国債や地方債の資金補てんをすることになります。

そのため中央銀行は政策金利を上げることにより、資金を回収します。結果金利の上昇は好景気になると発生する傾向にあります。
好景気に伴い、家賃収入などが安定する一方で、支払金額が際限なく増えていくというスパイラルに陥るため、好景気の兆候が出たときは借入金額を少なくすることでリスク回避をする必要があります。

ではその金利の上昇を避ける方法はないのでしょうか。

金利上昇を避けるには

前述の様に好景気時に金利が上昇することは避けようのない事実でもあります。
投資をする際には返済計画が見積もりとして出されるため、想定の金利が利用されることになります。その際は概ね現行金利よりも高い金利を採用しているため、金利が下がっていくような錯覚に陥りやすくなります。

変動金利のメリットは金利が下がったときの借り換えにあります。金利が下がりさえすれば問題はないのですが、投資が長期にわたるため一概に予想は難しい傾向にあります。

ではそれを踏まえて金利上昇を回避するにはどのようにするとよいのでしょうか。解説します。

変動金利ではなく固定金利にすると単純に金利は上昇しない

非常に単純明快な内容ですが、契約時の金利を、変動のない固定金利制にすると、金利変動のリスクはゼロになります。
固定金利は変動金利よりも手数料が低い場合もあれば、特典も多い場合があります。

それは銀行にとって固定金利であれば借り換えのリスクも少なく、収益が見通せることが要因の様です。
特に借り入れをする金額が多いサラリーマン投資家の場合は、現状の金融政策や見通しをしっかりと考えたうえで。変動金利にするか固定金利にするかを選ぶことが必要です。

ちなみに変動金利にするメリットとしては、金利が引き下げられたときに将来的な支払金額が安くなるため、不景気時には大きなメリットとして働きます。

変動金利と固定金利の選び方

これまで述べたように、好景気時は金利が固定のほうが良いことが多く、不景気時には投資を呼び込むためには金利が下げられるので、変動金利のほうがお得な場合が多いです。
しかし投資期間中にその金利の向きが変動することが多いため、一概にどちらかを選ぶことが難しい場合があります。

その場合においては、のちに自己資本を注入することを前提とするのであれば固定金利のほうが目標金額が明確なため、有利になる場合があります。

流動性のリスク

不動産投資は前述までのように、投資を始めた後に空室のリスクと金利が高くなるリスクが存在します。
もしその他の理由を含め、リスクが高くなったときは株式のように売却して市場から離脱する方法もあります。
不動産のインカムゲインとキャピタルゲインは、損益分岐点を挟んで均衡している場合が多いため、もし金利のリスクなどを背負った場合は売却することで損を少なくすることができます。

では市場では常に売却できるのでしょうか。ここでは不動産投資における流動性のリスクについて解説します。

流動性とは？

不動産投資は最後は現物が残るため売却するという最後の手段が残っています。
売却をすることで現物担保を失う代わりに債務を極限まで減らすことができます。この時重要になるのが不動産物件の価格であり、その価格を左右する需要と供給が多いほど、価格の形成はしやすくなります。

また市場の出回る物件の数が多いほど、契約件数が増え価格の変動も滑らかになる傾向があるため、この状況を流動性が高い状況であるといいます。
反対に流動性が少ないということは需要と供給がバランスがとれておらず、偏っている状態を指します。このような状況において、物件の売却は非常に難しくなります。

これを指して流動性のリスクが高い状況であるといいます。資産を持つ人の中では、現金主義者と呼ばれる人たちがいます。
いわゆるキャッシュは王様という理論ですが、現金や株式は不動産に比べて流動性が非常に高いため、価値の変動が著しく小さくなります。

そのためこれらの資産と比較した際に不動産は流動性が低い資産ということになります。動産と不動産がわけられる理由はここにもあります。

不動産投資におけるリスクを把握することが大切

前述までのように不動産投資に置けるリスクは、空室、金利、流動性の3つが大きなものとして挙げられます。
中でも金利と流動性に関しては、投資家自身での努力のしようがないため、リスク回避の手段を持ち合わせなければなりません。しかし守りに入りすぎると、金利のメリットを受け取れないばかりか、むしろ高い支払いになることもあります。

これらのリスクを回避するためには、常に貸出金利のチェックを怠らないことと、低い状態での借り換え先や売却先を検討しておく必要があります。
投資件数が増えていながらも人口が減少していく社会においては、この不動産と借入先に銀行にそれだけ流動性をつけられるかが投資の成否を握っているようです。