多くの業務をオーナーの代わりに対応してくれる管理会社

不動産投資をしていくうえで管理会社の存在はとても大切です。
多くのオーナーが自身で管理するのではなく、管理会社に委託をします。不動産投資の成功確率を高めたい場合は、優秀な管理会社に委託することです。不動産投資において管理会社はどれくらい重要なのでしょうか。また、どのような役割を担うのでしょうか。

ここでは管理会社の具体的な業務内容も含めて紹介します。

管理会社は不動産投資において大切なパートナーである

毎月安定した収入を得ていき不動産投資を成功させるために、管理会社は非常に重要な存在です。
不動産投資において大切なパートナーと言われるくらい、管理会社の良し悪しは、不動産投資の成功に大きな影響を与えます。

不動産投資において管理会社は大切なパートナーと言える

不動産投資を目的にワンルームタイプやファミリータイプの物件を購入した後、多くの人はその後の管理を、管理の専門家でもある管理会社に任せます。

オーナー自身で管理することも可能ですが、物件が多ければ１人で対応することは難しいですし、物件が少なくても入居者とのやり取りなど対応するのは大変です。
物件管理を管理会社に委託すれば、建物・物件の維持管理や掃除だけでなく、入居者の家賃徴収やクレーム・トラブル対応、更新・解約手続き、空室時の入居者募集など、さまざまなことをオーナーの代わりに対応してくれます。

つまり、物件購入をした後の大抵のことを管理会社が行ってくれます。
そのため、オーナーは管理業務にとらわれることなく、次の投資や別の仕事に時間を充てることが可能です。管理会社に委託することで長期間に渡り自身が安定収入を得れる可能性があるため、管理会社は不動産投資の成功には切っても切り離せない存在です。

まさに大切なパートナーと言えるでしょう。

管理会社はどこも一緒は間違い！優れた管理会社を選んで任せることが大切

管理会社に委託すると言っても、非常に多くの管理会社の中から委託先の会社を選ばなければなりません。
残念ながらオーナーの満足度も入居者の満足度も高い、優れた管理会社もあれば、そうでない管理会社もあります。優れた管理会社を選べれば不動産投資の成功確率は上がり、そうでない管理会社を選べば投資の成功確率も下がると言わざるおえません。

それぐらい管理会社の質によって、入居者に伴う家賃収入の安定度、不動産価値は変わってきます。
管理会社を選ぶ際は、まずマンション管理業者登録簿に登録されている会社を選びましょう。そして、ホームページなどを確認し、入居率や管理状況を確認するのは基本です。近くに管理物件がある場合は、直接見学するのも良いでしょう。

また「客付けが強い」「審査基準がしっかりしている」「財務状況が安心できる」ことも大事です。
不動産投資のリスクの１つに空室リスクがあります。入居者は何十年も続けて住むわけではなく、数年で引越しをするのが一般的です。空室になった場合にすぐ客付けできるかはとても大事です。

空室期間が長くなるほど家賃収入のない時期が長くなり、オーナーの負担が増えます。
管理会社の中には、仲介部署を持っている場合とそうでない場合とあり、仲介部署を持っている方が客付けが強いと言われています。しかし、客付けが最も強いのは、管理会社が地元の多くの仲介会社と連携が取れている場合です。

連携が取れていれば、住居を探している人がどの仲介会社を訪れても物件を紹介してくれる可能性があります。
それぞれのサイトに物件情報が掲載されるため、ネットで探している人にもしっかりとアプローチができます。優秀な管理会社は客付けが良いのが絶対条件です。

そして審査基準がしっかりとしていることも大事です。
審査基準が緩ければ、空室期間が埋まりやすいメリットはありますが、トラブルを起こす人が入居者するリスクがあります。入居者がトラブルを起こしてしまうと、場合によっては物件の評判が悪くなり、客付けも悪くなってしまいます。
最悪の場合は不動産価値の下落に繋がる場合もあります。

管理会社の財務状況も大事です。
財務状況がしっかりと安定していないと、管理を委託している途中で倒産してしまう可能性があり、倒産した場合は、次の管理会社を決めて稼働するまでに期間が空いてしまいます。
物件ごとの管理ノウハウも蓄積されませんので、できる限り同じ管理会社が継続するのが、入居者にもオーナーにとってもプラスです。管理会社はとりあえずで選ぶのではなく、慎重に選び、少しでも優秀な管理会社に委託しましょう。

さまざまなことをオーナーに代わり対応してくれる！管理会社の役割

管理会社と言っても具体的にはどのようなことをするのでしょうか。
建物管理や清掃業務、入居者募集、更新・解約手続き、家賃徴収業務など、多くの業務を行います。

管理会社に委託しない場合は、オーナー自らがこれらの業務の対応をしなければなりません。数ある業務の中の一部を紹介していますので、一つひとつ確認していきましょう。

管理会社の重要な役割の1つ「建物管理」建物の維持や修繕、掃除などを行う

管理会社の役割の1つに建物の管理があり、代表的なものでは下記のように建物の維持管理や修繕の企画、清掃や設備管理業務などがあります。

建物の維持管理

管理会社が行う維持管理は部屋の中だけではありません。物件によっては建物のメンテンナンス管理も行います。具体的には外壁や屋上の防水シート、階段部分、集合ボックス、共用部のガラス部分、、、など、さまざまな部分を将来トラブルが起きないように修繕工事が必要か確認をしたり、修繕の計画を立てたりします。

修繕の企画や実施

入居者が退去した後に、傷んだ部分の修繕や、経年劣化に伴う修繕・リフォームなどが定期的に必要になります。壁紙やフローリング、水回り、照明、エアコンなど、さまざまな部分が対象です。どの部分を、どれくらいの予算をかけて、どの業者に依頼し、どのように仕上げるのか、修繕・リフォーム企画を立て、実施するまで管理会社が行います。オーナー自身で行う場合は、どのタイミングで修繕をすれば良いのかなど、ノウハウがまったくありません。修繕やリフォームのノウハウが蓄積されている管理会社が対応してくれることにより、コストを抑え費用対効果を最大限高めることができます。

清掃業務

物件が空室の場合は物件内やバルコニーなどの清掃も管理会社が行います。入居者がいる場合も、廊下やエントランス、集合ボックス、マンション周りなどの清掃を行います。掃除が行き届いていないと、物件の魅力も乏しくなってしまい「いつも汚れているマンション」と、地元の人や不動産、入居者に認識されてしまいます。そうなってしまうと、客付けも弱くなりますし、不動産価値も下落する可能性があります。管理会社に委託すれば、いつもキレイで清潔な状態が保てるように清掃してくれます。

設備管理業務

マンションには大型の設備や機器類が多く設置されています。消防用設備やエレベーター設備、浄化槽、給水設備、駐車場設備などもそうです。これらの設備にトラブルが起きないように、確認や点検、清掃などを行います。非常に重要な業務であり、これらの設備に異常が発見された場合は専門業者への対応を依頼します。

管理会社の重要な役割のもう1つ「賃貸管理」入居者募集や家賃徴収業務など

管理会社の大きな役割のもう1つが賃貸管理です。空室ができたらすぐに入居者の募集を行い、更新手続きや退去の際の解約手続きも行います。入居者から毎月家賃を徴収し、滞納者が出た場合は対応をして、クレーム対応もします。賃貸管理の業務は、オーナー自身で対応するのは大変な業務ばかりです。一つひとつ確認していきましょう。

入居者の募集

ネットに物件情報を掲載したり、連携している仲介会社に入居者募集の告知をして紹介してもらえる体制を整えたり、問い合わせ対応など、入居者募集の仕事は重要です。管理会社によって客付け力は異なり、空室期間や入居率が変わってきます。管理会社に委託せず、オーナー自身で入居者募集を行ってもネットワークも情報力も乏しいため、なかなか客付けができません。

更新手続き

定期的に行われる更新手続きも管理会社が行ってくれます。更新の案内促進や更新料の徴収など、自身で対応すると煩わしい業務ばかりです。お金が絡む問題ですのでクレームも発生しやすい内容であり、管理会社がすべて対応してくれます。

解約手続き

入居者が引越しに伴い解約する際の解約手続きも管理会社が行います。解約書類のやり取りや退去時の物件の確認、修繕の見積もりや敷金の返金、入居者募集活動などを行います。オーナーは、基本的に管理会社からの報告を受けるだけですみます。

家賃徴収業務

管理会社の業務の1つに家賃徴収業務があります。オーナーに代わり、毎月入居者から家賃を徴収してくれます。管理会社に委託しない場合は、オーナー自身で入居者から毎月徴収しなければなりません。特に入居者が家賃を滞納している場合は、大変な労力とストレスがかかります。管理会社に任せれば、滞納者への督促や徴収もすべて対応してくれます。オーナーは何もしないでも毎月家賃収入を得れます。

入居者クレーム対応

すべての入居者ではありませんが、不動産はちょっとしたことでクレームが発生しやすいです。「隣や上の部屋がうるさい」「◯◯が壊れた」「共有部にゴミがある」「外がうるさい」「ネットが繋がりにくい」など、物件に問題がある場合もあれば、物件に問題がない場合も、さまざまなクレームが発生します。これらのクレームに一つひとつオーナーが対応するのは大変ですし、相当なストレスが溜まり、他の仕事も止まってしまいます。クレーム対応は一過性のものではく、長期間に渡って対応が必要な場合もあります。管理会社に委託をすれば、すべてのクレームに対応をしてくれますので、ストレスも感じることなく他の仕事にも集中できます。

不動産投資に重要な存在である管理会社パートナーだからこそ慎重に

管理会社に委託すれば、建物管理や賃貸管理の多くの業務をオーナーの代わりに管理会社が対応してくれます。入居者の募集やクレーム対応、家賃徴収などもしてくれるので、オーナーは別の仕事などに時間を割けます。オーナー自身で管理業務を行うのは難しく、専門家に任せることが不動産投資の成功確率を高めます。不動産投資にとって管理会社はパートナーと言われるくらい重要です。そして、重要な存在だからこそ、なんとなく選ぶのではなく、慎重に選ぶようにしましょう。