少子化でもしばらくは増加する世帯も！ポジティブに捉えることが大事

「少子化だから将来入居者が確保できないのではないか」など、少子化が進む中、賃貸需要が減退し不動産投資に大きなダメージを与えるのでしょうか。

国内の人口減・少子化問題は、移民対策などを施してもなかなか解消できる問題ではく、マンション・アパートオーナーにとっては大きな問題です。

不動産オーナーを悩ませる少子化問題や少子化に伴う世帯数の増減、これからの物件選びで大事なことについて紹介します。

不動産オーナーを悩ませる少子化による賃貸需要の減退問題

「少子高齢化」は、何年も前から日本の状態を表すキーワードとして用いられてきました。
少子化によって、経済を始めとした各分野において、さまざまな影響を受けることがわかっています。少子化で人口が減ることで賃貸需要も減退していくと言われていて、マンションやアパートのオーナーにとっては頭を悩ませる非常に大きな問題です。

しかし少子化の波を食い止めることはできませんので、しっかりと起こりうるであろう将来を受け止めて早くから対策を考えておくことが大切です。

少子化によって将来、賃貸需要が減っていく傾向にある

日本の総人口は2008年にピークを迎えて、その後人口減が続いており少子高齢化が進んでいます。
2050年には人口1億人を割り約9,700万人になるという予測も出ています。年間の出生数も第1次ベビーブームの時は約270万人、第2次ベビーブームの時には約210万人でしたが、2016年には初めて出生数が100万人を下回りました。

年間の死亡数は約129万6,000人なので、1年で31万5,000人もの人口減となります。
さらに、年間の人口減のペースは年々加速すると予想されており、2065年には9,000万人も下回る予測です。少子化が進むと総人口も減り、ワンルームのターゲットでもある学生の数も減ってしまいます。

また、何れは世帯数も大きく減少してしまうため不動産の需要が小さくなり、供給過多の状態に陥る可能性があります。
既に少子化が始まっていますが、今後時間が経つほどに賃貸需要が減っていく傾向にあります。

少子化が進むとマンション・アパート経営は本当に心配なのか？

少子化が進む中で、マンション・アパート経営をやることは難しいのでしょうか。
それとも、まだしばらくは安心してやっていけるのでしょうか。人口減としてもマンション・アパートのターゲット層が減らなければ安定した家賃収入を得ることは可能です。

日本の人口は減少しているものの一部の世帯数はしばらくは増加傾向

少子化が進むことで賃貸需要が減っていく傾向にはありますが、「まだしばらくは心配する必要がない」というような情報もあります。
それは、少子化が進んでも賃貸のターゲットでもある単身者や一部の家族類型はまだしばらくは増加するという予測です。

平成25年に国立社会保障・人口問題研究所が発表した「日本の世帯数の将来設計（全国推計）2010（平成22）〜2035（平成47）年」によると、賃貸のメインターゲットになる家族類型別の世帯数推移予測は下記のとおりです。

上記のように「夫婦と子」「夫婦のみ」の世帯はマイナス傾向が顕著に表れていますが「単独世帯」や「ひとり親と子」は、増加数は少なくなっているものの5年前よりもプラスで推移する予測です。
少子化だからといってすぐに賃貸需要が大幅減になるわけではありません。

ターゲットによっては、賃貸需要がまだしばらくは高くなる物件もあります。

市場のニーズ・ターゲットに合った物件を所有して提供する

人口減の影響もあり、数年前から「格差社会」という言葉・現象が広まりました。
平成26年には、国内の全給与所得者の4割が年収300万円以下という調査結果も出ています。フリーターなど年収200万円以下の人も増加しており、これからより格差が広がるとも言われています。人口減・格差社会が広がる中で大事なのは、市場のニーズに合った物件を所有して提供することです。

年収が低い若者をターゲットとして、相場よりも高いワンルームマンションを展開しても入居者は決まりません。
年収の高い富裕層をターゲットとして、家賃負担の小さいシェアハウスをアピールしても、魅力に感じる人はほとんどいないでしょう。ターゲットである入居者層に合った物件であれば、毎回満室でなかったとしても空室を減らすことができ、コンスタントに家賃収入を得られます。

どんな街にあるどんな物件でも、市場のニーズ・ターゲットに合った物件であれば入居者は必ず決まります。

「賃貸経営をしている人が少ない＝ライバルが少ない」とプラスに考えることも必要

これまで人口減や少子高齢化、賃貸需要の減退などさまざまな将来予測が発表されています。
しかし、こういった将来予測が必ず当たるとは限りません。今までも多くの分野や業界、テクノロジーや自然現象について将来予測が発表されてきましたが、当たったものもあればハズレたものも多いです。

人口減についても心配しすぎてもしょうがないですので「賃貸経営をしている人が少ない＝ライバルが少ない」とプラスに考えることも必要です。
たとえ市場が縮小したとしても順調な運用結果を残すオーナーは必ずいます。人口減もチャンスと捉え、市場と向き合いポジティブに対策を打っていきましょう。

人口が減るからこそニーズに合った本当に良い物件が選ばれる

少子化・人口減によって賃貸需要が減っていく傾向であることは間違いありません。
しかし、人口減が進む中でもしばらくは増加する世帯もありますし、「人口減だから不動産投資は止めておこう」とライバルが少なくなる可能性もあります。

日本人の数は減りますが移民は増えますので、これからはもっと市場のニーズ・ターゲットに合った物件選び・提供が必要となってきます。
そこさえ間違わなければ、市場がある限り一定の入居者確保は継続していけるはずです。