メリットとデメリットを把握することで新築との比較検討もできる

不動産投資を行う場合に、対象を中古一棟マンションやアパートにすることで、どんなメリットを得れるのでしょうか。

また、デメリットはどんな点なのでしょうか。これから不動産投資を始める方など、多くの人が新築と中古のどちらを購入すべきか悩みます。良い部分も悪い部分も知ったうえで投資を行うことで、リスクヘッジにも繋がります。ここでは、中古一棟マンション・アパートのメリットとデメリットについて、紹介いたします。

中古一棟マンション・アパートに投資するのはサラリーマンが多い

なぜ、中古一棟マンションやアパートへの投資を行う人に、サラリーマンの方が多いのでしょうか。
サラリーマンが多い理由を知ることで、自身にあてはめて考えることができます。ここでは、多くのサラリーマンが不動産投資を行う理由や、新築物件ではなく中古物件のオーナーになることが多い理由について、確認していきましょう。

なぜサラリーマンが多いのか？中古の方が新築よりも手頃で負担も小さい

中古一棟マンションやアパートへ投資をする人たちは、サラリーマンの方が多いです。
理由は、中古であれば価格が安いため手が出しやすいのと、サラリーマンとして毎月収入があるためです。新築であれば物件価格も高く、ローン利用額も大きいため、自己資金もある程度必要です。中古物件であれば価格が安いため、ローン返済の負担も抑えられます。

仮に空室が出たとしても、毎月サラリーマンとして安定収入があるため、収入がゼロになることはありません。
また、サラリーマンは、会社勤めなので金融機関のローン審査も通りやすいという利点もあります。個人事業主の方であれば、審査は難しいことが多いですが、サラリーマンであれば比較的通りやすいです。
サラリーマン自体が投資に関心を持つケースが増えています。

サラリーマンをやっていても年収が上がる保証はありませんし、退職金もあてになりません。
年金もどうなるか分からないなかで、将来の資産形成を目的として、不動産投資を始める人は少なくありません。

中古一棟マンションやアパートに投資するメリットとデメリット

新築の一棟マンションやアパートではなく、中古の一棟マンションやアパートに投資をするメリットやデメリットは、どんなものになるのでしょうか。

メリットとデメリットの両方の情報を得ることで、新築物件との比較検討ができます。ここでは、中古一棟マンションやアパート投資における、代表的なメリット・デメリットについて、確認していきましょう。

マンションの一室ではなく一棟所有するため金融機関から多額の融資を受けやすい

マンションなどの一室を購入して貸し出すのではなく、一棟マンションやアパートを所有することで、相応の担保価値が付くため、物件を担保として金融機関から融資を受けることが可能です。不動産投資を拡大していくには、金融期間の融資は不可欠です。
将来的に投資拡大をしていきたい方には重要です。

中古物件は新築に比べると安く購入でき利回りが高いことが多い

良い条件の中古物件を中心に価格が高騰しています。しかし、それでも新築物件に比べると、価格は非常に安いです。そのうえで家賃相場はそこまで安くないため、空室リスクの対策を打つ必要はありますが、新築物件よりも利回りが高い物件は多くあります。価格が安いためリスクも抑えることが可能です。

リフォームや中古物件の需要増により物件価値・価格が上昇しやすい

新築の一棟マンションやアパートの場合は、価格に既に新築プレミアムが乗っていますので、市場価格よりも高く、購入時以上に価値・価格が上昇するのはなかなか難しいです。
しかし、中古物件の場合は、需給バランスに合わせた市場価格が適用されますので、価格が新築に比べると非常に安いです。

購入時の状態は築古でボロ状態であっても、修繕やリフォームを行えば、物件価格や家賃は上がります。元が安いこともあり、リフォームや中古物件の需要の増加などで価値が高まり、価格が上昇しやすいのも1つのメリットです。

実際の建物や部屋を見て投資をするか決めることができる

新築物件の場合、土地取得から行いますので、実際の建物や部屋の様子を見て購入することが基本的にはできません。
しかし、中古物件であれば建物は既に建っていますので、日当たりや風通し、周囲からの見え方、実物のデザインなど、建物や部屋の様子を見て購入するかどうかを決めれます。

実物が見れない新築に比べ、「思っていたものと違った」と感じることは少ないです。不動産投資は多額の費用がかかりますので、実物を見れることは大きな安心感に繋がります。

物件を取得後、家賃収入を得れるまでの期間が短いのでキャッシュフローも安心

中古一棟マンションやアパートに投資するメリットとして、物件を取得後、わずかな期間で家賃収入を得れることがあります。
既に物件も建っていますし、入居者もいるため、物件を購入してオーナーになれば、割りと短い間で家賃収入を得れるようになります。

一方で、新築物件になると、まず土地を取得して、建物の企画やデザインを行い工事に入ります。
建物が完成したら入居者募集活動を行って入居者が集まれば、ようやく家賃収入を得れます。不動産投資を行って、始めの家賃収入を得れるまでに1年程度かかることも珍しくありません。

中古物件だと、投資を始めてすぐに家賃収入を得れますので、手元資金など、キャッシュフローの心配もなくなります。

中古一棟マンションやアパート投資のデメリット

老朽化が進んでおり修繕や維持に多額の資金が必要になる

新築の一棟マンションやアパートであれば、専用部分も共用部分もすべてが新しいため、よほど大きな災害などに遭わない限りは、しばらく修繕などを心配する必要はありません。

しかし、築10年、築20年、築30年など、築古の物件が多い中古の一棟マンションやアパートは、購入時から既に老朽化しているケースが少なくありません。
外壁や集合ポスト、廊下などの共用部分や、室内の壁紙やフローリング、照明、エアコン、浴室、キッチン、ベランダなどもひどく傷んでいる場合があります。

そのため物件を購入してすぐに修繕が必要な場合もあり、多額の修繕費がかかることも珍しくありません。
築古の中古物件といっても、前オーナーが少し前に修繕を行ってるなど、購入後すぐに修繕が必要ない場合もあります。
しかし、築年数が経過しているため、近い将来に修繕が必要な可能性が高いです。物件の購入資金だけでなく、多額の修繕費用を用意しておく必要があります。

物件が安く手に入っても、修繕費用が膨大にかかり、結果、高くつくこともあります。

マンションやアパートは築年数が経つほど空室リスクが高くなる傾向がある

新築の一棟マンションやアパートであれば、物件の立地や間取りに難があったり、家賃が多少高くても、キレイで設備も最新でセキュリティなどもしっかりとしていて、誰も住んだことがない部屋なので入居者は集まりやすいです。

それだけ、新築というものにはブランド感があります。
しかし、築年数が20〜30年の物件も多い中古の一棟マンションやアパートであれば、入居者は集まりにくいです。よほど、立地が良かったり、家賃が安かったり、リフォームなどしていないと、なかなか入居者が決まりません。

不動産は新築プレミアムがある一方で、築年数が経つほど空室リスクが高くなる傾向があります。
空室リスクが増えてしまうと、毎月の家賃収入も不安定になり、先が読めなくなってしまいます。
特に毎月のローン返済の負担が大きい方にとっては死活問題にもなりかねません。空室リスクを回避するために、定期的な修繕やリフォームを行うなど、入居率を高める施策を講じていかなければなりません。

中古物件は瑕疵担保責任もないことも何か問題が起きた場合は自己責任

中古の一棟マンションはアパートであれば、売主のほとんどが一般の人なので、瑕疵担保責任はない場合が多いです。
そのため、何か問題があった場合も、基本的には自身で対応していかなければなりません。
しかし、新築物件であれば、瑕疵担保責任が最低2年あるだけでなく、品確法の保証が10年間あるため、何か問題が起きた際にも安心です。

中古物件は価格が安いですが、これらのリスクも織り込み済ということを理解しておかなければなりません。

中古物件は築年数が経過しているため減価償却期間が短くなる

新築物件の場合は、100％耐用年数が残っている状態ですので、最大限減価償却のメリットが受けられます。
減価償却期間が長いことで、毎年節税効果が期待できます。

しかし、中古物件の場合は築年数が経過しているため、減価償却ができる期間も短くなります。そのため、節税のメリットが新築物件に比べ限定されます。

旧耐震法で建設された物件は耐震面が不安なものもある

中古物件のなかには耐震面が不安な物件もあります。
1981年に建築基準法が改正され、新耐震設計法が施行されています。新耐震設計法では、震度6強以上の地震がきても倒壊しない建物を前提としています。

そのため、新耐震設計法が施行される前である1981年以前の旧耐震法で建設された建物は耐震面が不安なものもあります。
新耐震設計法で建設された建物は、万が一、震災に遭っても受ける被害を最小限抑えることが可能です。

すべての物件が耐震面が不安なわけではありませんが、1981年以前の建設物件は慎重に選んだ方がいいでしょう。

中古物件は需要があるため売却希望価格が高くなっている

購入価格が安く、利回りが高いことで人気が高い中古の一棟マンション・アパートですが、投資対象として人気が高いこともあり、所有オーナーの売却希望価格も高くなってきています。
不動産物件の価格は需給バランスである程度は決まります。

中古物件は新築に比べ価格が安いわりに、家賃はそこまで低くありません。そのため利回りが高く投資用物件として魅力的です。

価格が安いため、自己資金やローン利用額も少なくてすみます。
これらの理由により、多くの投資家が中古物件を購入しているため、売り手である所有オーナーが決める売却希望価格が除々に高くなっています。

特に都市部に関しては、昔のように安くは買えず、価格高騰が顕著に表れています。

中古物件には新築物件にはないさまざまなメリットがある

中古の一棟マンションやアパートに投資をすると、新築物件にはないさまざまなメリットが得られます。
特に負担が小さいことや、実物を見て物件購入を決めれること、すぐに家賃収入を得れることは、大きなメリットです。

新築物件のメリット・デメリットも同様に把握したうえで、最終的にどちらの物件に投資をするか判断していくといいでしょう。