仲介手数料や登録免許税、不動産取得税など意外に費用がかかる諸経費

投資用に限らず、アパートやマンション、土地など不動産を取得する際には売買価格以外に諸経費がかかります。
1度でも見積もりを出してもらったことがある人は、諸経費の大きさに驚いた人も多いのではないでしょうか。不動産価格自体が大きいため、多額な諸経費になることが多いです。不動産の諸経費は仲介手数料や登録免許税、不動産取得税などがかかります。

これらがかかることを事前に把握した上で資金計画を立て不動産を購入しないと、後で困ってしまいます。ここでは、売買価格以外にかかる諸経費について、紹介します。

不動産取得に必要資金は売買価格だけはない諸経費もかかる

アパートやマンションを購入する際は、物件の売買価格だけでなく、諸経費などの費用もかかります。どんな諸経費がかかり、いくらぐらいかかるのかを事前に把握しておかなければ、資金の捻出ができなくなります。ここでは、仲介手数料や登録免許税、不動産取得税など、売買価格以外にかかる諸経費について、確認していきましょう。

不動産の取得にかかる費用は売買価格だけではないことを認識しておく

不動産投資を始めるにあたり、まず最初にアパートやマンションなど不動産の取得をしなければなりません。
売買価格は立地や面積、戸数、築年数、設備など、物件の状態によって数百万〜数億円までさまざまです。しかし、気をつけなければいけないのが、不動産を取得する際かかる費用は売買価格だけではありません。物件に係る諸経費や金融機関のローン手数料などがかかります。特に、諸経費は大きな金額になることもあり、「物件価格だけ」と考えていた場合は、大きな痛手となり、慌ててどこからか資金を捻出しないといけなくなります。
諸経費がかかることも把握した上で、資金計画を立てるようにしましょう。

売買価格以外にかかる主な諸経費「仲介手数料」「登録免許税」など

売買価格以外にかかる費用は複数あります。費用や税金について確認していきましょう。どんな諸経費がどれくらいかかるを把握しておくことは、非常に重要なのです。

• 仲介手数料

不動産会社などの仲介を経てアパートやマンションを取得する場合は、不動産会社に対して仲介手数料を支払わなければなりません。賃貸で住む場合に仲介業者に対して「家賃◯ヶ月分」など、仲介手数料を支払った経験は多くの人があると思います。不動産売買の場合は、仲介手数料の計算方法が定められており、売買価格によって異なります。
仲介手数料はいくらでも良いわけではなく、下記のように上限が決まっています。

200万円以下の取引金額　　　　　　　5％＋消費税（5.4%）
200万を超え400万円以下の取引金額4％＋消費税（4.32%）
400万円を超える取引金額　　　　　　3％＋消費税（3.24%）

実際に計算する場合は、上記の計算式のように、400万を超える取引金額に「3％」200万を超え400万円以下の取引金額の場合は「4％」、200万円以下の取引金額に「5％」を乗じて計算するのではなく、略式で「物件価格×3％＋6万円」で計算するのが一般的です。6万円は調整額となります。仲介手数料は、これらの数値よりも安くなることはあっても、高くなることは禁止されており、宅建業法にも仲介手数料が上限を越えてはいけないことが記載されています。不動産会社によっては、仲介手数料が他社との差別化になることもあり、仲介手数料を上限の半額にしたり、無料にしているところもあります。不動産会社によって仲介手数料は異なりますので、サービスや取扱い物件が差がないようであれば、少しでも安いところを利用した方がお得です。

• 登録免許税

通常、不動産を購入すると所有権の登記が行われ、登記が完了することで、自分のアパートやマンションであることが主張できます。登録免許税は、その登記の際にかかる税金のことです。登録免許税は登記の種類によって税率が下記のように細かく定められています。

売買の場合の所有権移転登記 2.0%　
売買の場合の所有権移転登記（住宅用） 0.3%
所有権保存登記　　　　　　　　　　0.4%
所有権保存登記（住宅用）0.15%
抵当権設定登記抵当権設定金額に対して0.4%
抵当権設定登記（住宅用）抵当権設定金額に対して0.1%

上記の税率を基に「課税標準×税率」で登録免許税額を計算します。平成29年3月31日までの登記では軽減税率にて計算（土地の所有権移転登記は1.5%）、また、一定の要件を満たす場合は軽減税率が適用されます。所有権移転登記の場合の課税標準は固定資産税評価額になります。固定資産税評価額とは固定資産台帳に登録されている価格のことで、3年に1度見直されており、公示価格の70％の水準に調整されています。抵当権設定登記の場合は担保する債権の金額になります。通常、登記は司法書士が行いますので、司法書士が代理で支払う場合がほとんどです。売買価格自体が大きいため、登録免許税も高くなることが多いです。尚、登録免許税は全額経費計上することができます。

• 火災保険

火災保険に加入することで、万が一の際の災害リスクを軽減できます。物件のオーナーが保険をかけるのは建物の火災保険になり、家財などについては、それぞれの入居者自身で火災保険をかけます。火災保険には主に3つの種類があり、放火事故や落雷、消防活動による水漏れなどを対象とした「住宅火災保険」、住宅火災保険よりも補償範囲が広く、水災や盗難、給排水設備の事故による水漏れなどもカバーする「住宅総合保険」、住宅総合保険とほぼ同じ範囲をカバーする積立型の「長期総合保険」などがあります。

保険の契約期間は3年、5年、10年の設定が多く、最長の10年であれば保険料が少し安くなり、3年や5年であれば、その都度見直しができます。火災保険だけでなく、地震保険も加入するケースが増えており、地震保険は火災保険と同時に加入することが一般的なルールです。不動産投資において、災害リスクは大きいため、極力保険には加入しておいた方がいいでしょう。

• 不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得することに対して課される税金のことで、都道府県が課税する地方税です。不動産を購入した時のみ課税され、対象は売買、新築、増改築、贈与、交換などで、相続は非課税です。不動産取得税の計算方法は「固定資産税評価額×4%（標準税率）」です。

ただし、土地及び住宅に関しては、平成30年3月31日まで標準税率が軽減され3％になります（住宅以外の家屋は4％）。また、宅地（土地）の課税標準の特例として、平成30年3月31日まで「固定資産税評価額×1/2」となり、税金の対象金額が半分になります。標準税率は地方税法に規定されるため、市区町村が自由に税率を定めることができます。そのため、不動産の所在する市区町村によって、標準税率が異なるため、事前に確認しなければなりません。

仲介手数料、登録免許税、不動産取得税などの諸経費の参考例

ここでは、売買価格6,000万円の不動産を取得した場合の仲介手数料や登録免許税、火災保険、不動産取得税がいくらぐらいになるか見ていきましょう。実際には標準税率が異なる場合や、消費税がかかってきますが、おおよその参考になります。不動産投資は売買価格が大きいからこそ、諸経費も相応な額が必要となります。一つひとつ確認していきましょう。

固定資産税評価額土地3,000万円、建物3,000万円、売買価格6,000万円の場合

上記で紹介した仲介手数料や登録免許税、火災保険、不動産取得税がどれくらいかかるのか、参考までに見ていきましょう。
例えば、物件価格が6,000万円の場合は、仲介手数料の計算方法が「6,000万円×3％＋6万円＋消費税」ですので、約186万円もの仲介手数料となります。登録免許税は、仮に固定資産税評価額が土地3,000万円、建物3,000万円の居住用の賃貸不動産を購入して、土地と建物の抵当権を3,000万円ずつで設定した場合は、下記のとおりです。

約135万円もの不動産取得税がかかります。
火災保険料に関しては、物件状況などによっても異なります。あくまでも参考概算になるため、実際には税率が若干異なったり、消費税などを考慮する必要がありますが、概算と言えども固定資産税評価額土地3,000万円、建物3,000万円で売買価格が6,000万円の物件で仲介手数料が約186万円、登録免許税が約100万円、不動産取得税が約135万円かかります。

これらの費用は、実際には不動産会社や司法書士が計算しますので、自分で計算する必要はありませんが、どれくらい費用がかかるか概算を知ることで物件価格の予算を考えたり、資金計画が立てやすくなります。自分でもある程度計算してみるといいでしょう。

紹介した諸経費以外にかかる費用も含め資金計画を早めに立てる

不動産投資を始める際は、物件の購入価格だけではなく諸経費もかかることを必ず認識し、資金計画を立てた上で行うようにしましょう。売買価格によっては、非常に大きな諸経費がかかります。また、今回紹介した仲介手数料や登録免許税、火災保険、不動産取得税以外にも、印紙税や事務手数料なども必要となります。必ず、希望の物件があれば早めに見積もりを出してもらい、予算的に可能かどうかを確認しましょう。