2025年以降、ついに東京までも人口減へ！さまざまな問題を抱えることになる

近い将来、東京都の人口が増加から減少へ転じることをご存知ですか。
急に人口が増えることはないため、「ありえるかも」という話ではなく、ほぼ確実に訪れる現象です。人口が減り高齢化社会を迎えることで、今以上にたくさんの問題を抱えます。

なぜ、人口が減少するのか、人口が減ることでどんなことが起きるのか、不動産投資をするうえでも避けられない問題ですので、しっかりと状況を把握して対処していきましょう。

東京の人口が減少し始める。その理由とは？本当に減少するのか？

これまで人口増加を続けてきた東京都が、近い将来人口減に転じる見込みです。それは、20年後、30年後など先の話ではありません。2025年には人口のピークを迎えて、その後は減少の一途を辿ります。

なぜ、これまで人口増加を続けてきた東京都が人口減に転じるのか、その理由について見ていきましょう。東京都が人口減になるということは、他の主要都市でも人口減に突入する（している）ということです。

日本の中心地東京都も2025年以降人口減少の見通し。その理由とは？

2015年の国勢調査をもとにまとめられた東京都政策企画局による「2060年までの東京の推計」によると、東京都の2015年時点の人口は約1352万人です。
2020年には1385万人、そして2025年には1398万人と増加する予想であるものの、それ以降は2030年1394万人、2035年1375万人、2040年1346万人と減少し続ける見通しです。
区部（23区）については2025年にピーク（979万人）、そして都下（多摩・島しょ）については5年早い2020年にはピーク（426万人）を迎えます。

これまで人口が増え続けてきた東京都が人口減に転じる理由は、高齢化が進行する中で2025年以降に団塊の世代がすべて75歳以上になるためです。団塊世代が後期高齢者となることで、自然減（出生数を死亡数が上回ること）の影響により、人口が減少していく見込みとなっています。

近い将来、東京都が人口減に転じるのはほぼ確実。突然、出産ブームが来ることはない

上記理由により人口減に転じることはほぼ確実と言われています。なぜなら、人口増加に転じるためには、少子化を改善しなければならず、出生率が大きく上昇しないといけないためです。
ただし、出生率がベビーブームの頃のように高い数値になることはまったく予想できません。東京都の出生率のピークは1971年の2.02で、2001年、2003年、2005年には1.00まで下がりました。

2015年段階で1.24、全国値でも1.45です。常識的に考えて劇的に出生率が上昇したり、突然、出産ブームが来ることなどは考えられません。

人口が減ることでどんなことが起きるのか？予想されることとは？

人口が減ることで私たちの生活はどのように変わるのでしょうか。
また、不動産にはどんな影響があるのでしょうか。これから人口が減ることでさまざまな問題に直面することが予想されており、場合によっては生活環境が一変する可能性すらあります。

非常にネガティブなことが多いですが、現実としっかりと向き合うことで適切な対策も講じれるようになります。これからの時代に不動産投資をするにあたって、問題の大枠について把握しておきましょう。

スーパーやコンビニがなくなる。。人口が減少すると生活環境に影響が出る

東京に限ったことではなく、人口が減ることで生活にさまざまな影響が出ます。
スーパーやコンビニ、ドラッグストアなどがなくなったり、電車やバスなどの公共交通機関の本数が少なくなったり、駅やバス停がなくなったり、病院や施設がなくなったり、空き家が増えて治安が悪くなったりなど、ありとあらゆる所に悪影響が出ることが予測されます。

人口減は不動産にも影響。不動産価格が下落し収益が見込めなくなる

そして、人口減は不動産価格にも影響を及ぼします。まず、人口が減ることで需給バランスが崩れ、借り手が見つかりにくくなり家賃相場が下がります。
さらに、店舗や施設、公共交通機関などの利便性が失われるため、不動産価格が大きく下落してしまいます。人口減で地区の活気が失われることで、借り手も買い手も付きにくく、不動産投資の収益が見込めなくなってしまいます。

地区の税収が低迷し、行政サービスが廃止や有料化される

人口が減ることで税金を収める人も少なくなり、地区の税収が減ります。税収は行政サービスの資源であることから、税収減により行政サービス水準の低下を招きます。結果、さまざまな行政サービスが廃止または有料化され生活利便性も低下することが予想されます。

東京の高齢者数は急増していく。2030年には4人に1人が高齢者時代。

2025年以降団塊世代が後期高齢者になること、少子化、人口減などの影響もあり、東京都の高齢者の割合は大きくなっていきます。高齢化率は、総務省の国勢調査および東京都政策企画局の推計によると、2015年に22.7%だったのが2025年に23.3%、2040年には29.3%、2060年には33.7%まで上昇する予想です。

全国の後を追うように高齢化が進行し、今後、東京の高齢者数は急増していくことが見込まれます。2030年には4人に1人が高齢者となり、2050年〜2060年には3人に1人が高齢者という高齢化社会になります。

決して非現実的な話ではない。東京のゴーストタウン・スラム化

人口減少と高齢化社会の到来により、これから東京も地方のようにたくさんの問題を抱えるようになります。税収も減り、国の経済成長も低迷するなかで、今まで以上にインフラや社会保障などへの投資資金が必要になります。収入が減るのに支出が増える状況のなかで、東京はどのようになっていくのでしょうか。このまま、大きな変化がなければ、将来、東京は地方のようにゴーストタウン・スラム化していく可能性があります。

人口減少と高齢化社会により国内の経済成長は低迷する

東京、また、日本国内は人口減少と高齢化の２つの課題を抱えています。これらの課題により、生産年齢人口が減っていき労働力が失われるため、経済成長は低下します。人口減と高齢化は国の生産能力を大きく縮小させてしまいます。経済成長率が低下すると、今あたりまえに利用している製品やサービスなどの維持が難しくなり、生活水準も下がっていきます。

2020年東京オリンピック関連のインフラ整備中心。既存のインフラの維持が困難。

人口減少高齢化社会により経済成長率が低下し、地区の税収も低迷するなかでも、安定した生活環境基盤を維持するために、公共施設や道路、上下水道、橋などの既存のインフラ整備はしなければなりません。しかし、2020年の東京オリンピック関連の新規インフラ整備への投資が中心となっていることから、既存の老朽化したインフラへの投資は難しく、整備するのが困難な状況となっています。

再開発が停滞し、街は衰退して不動産価値は低下。ゴーストタウン・スラム化していく

インフラ整備が期待できないと再開発なども行われなくなります。その結果、老朽化した建物が多くなり、廃墟も増えます。また、鉄道やバスなどの路線も廃止され、不動産価値が下がり、人が住まなくなります。人口減・高齢化→経済成長・税収低迷→インフラ整備などへの投資停滞→街の衰退・不動産価値低下→人口減、、、という負のスパイラルに陥ってしまい、ゴーストタウン・スラム化してしまいます。

人口減・高齢化社会は確実に訪れる。そんな環境下でも需要の見込める不動産に投資を

不動産投資で継続して収益を出していくためには、中長期的な視点でマーケット動向を捉えなければなりません。2025年以降に、ついに東京も人口減となりさまざまな問題を抱えるようになります。インフラ整備が追いつかず行政サービスの水準も低下して、人が離れてゴーストタウン・スラム化する地区も出てきます。こういった事象が起こる可能性も踏まえて、それでも収益が出るエリアを狙って投資することが大事です。人口減が続く環境の中でも、人が集まり需要の高いエリアは必ずあります。2025年は数年後の話ですので、マーケットが縮小するなかでも「どこでどんな物件であれば需要があるか」を考えて投資しましょう。