次世代の投資へ向けて不動産投資を考えるには

団塊世代から生まれた団塊ジュニア世代は、1970年から1974年生まれの人のことを指しますが、これまで就職の際にも、消費の面においても世代として主役を担ってきました。
それは当然投資の面についても同様ですが、株式投資や債券投資、金投資と異なり不動産投資に関しては年齢による資金の流入に制限がかかります。不動産投資は人数が多いほうが投資額として高くなりやすい傾向にあることからも、団塊世代や団塊ジュニア世代が担ってきた役割が大きいことは明らかです。

その団塊ジュニア世代の後の問題についてはあまり警告がありませんが、ここで考えてほしいと思います。

団塊ジュニア世代とはどのぐらいの年齢の世代を指すか

団塊ジュニア世代と一口に言っても、団塊世代が大量に定年を迎える問題が世に出てから、しばらくは問題となりませんでした。
団塊世代は戦後すぐの1945年から1955年生まれあたりまでの世代のことを指し、戦後の男性が減少した時代からの復興の象徴として生まれた世代です。その子供として生まれたのが団塊ジュニア世代であるといわれますが、様々な定義があります。

またこの時話題になったのはベビーブームと呼ばれる大量出征の時代で、団塊ジュニア世代は第2次ベビーブームとして消費に期待がもたれました。
しかしこの世代は第3次ベビーブームを起こすことができない世代としても知られています。では具体的に問題となる世代はどのあたりなのでしょうか。

1970～1974生まれの人の事を言うがさまざまな定義がある中で2020年から50歳を超える世代

団塊ジュニア世代は最も多い定義として1970年から1974年生まれの世代のことを指します。
この世代は毎年200万人以上が出生し、団塊世代に次いで人口が多い世代となっています。団塊世代は1995年から2005年の間に定年退職を迎え現役世代とは呼ばれませんが、この団塊世代の子供たちが団塊ジュニア世代です。団塊ジュニア世代が生まれた頃は第2次ベビーブームと呼ばれ、誰でも子供をつれ、子供のための消費が爆発的に拡大していった時期でもありました。

この世代が成長する過程の中で様々な面での消費が行われ、団塊世代と団塊ジュニア世代の消費活動の頂点となったのがバブルであるとも言われています。
そしてこの団塊ジュニア世代は2020年以降順次50歳を超えていきます。このことが不動産投資として影響があるといわれています。

第3次ベビーブームを生み出せなかった団塊ジュニア世代、消費傾向は何に向かっているのか

団塊ジュニア世代は、自分たちが消費活動の主役として生きてきた世代です。
しかし世代が変わるにつれて生き方、生活様態が変化していきます。その結果人口が多いにもかかわらず、次の世代の出生数が伸びませんでした。これにより団塊ジュニア世代の子供世代が人口の面から少なくなり、第3次ベビーブームが生み出せませんでした。

もちろん団塊世代に比べ収入は団塊ジュニア世代のほうが増えていますが、バブル崩壊前後から世に出た団塊ジュニア世代は団塊世代からの相続なしにはおる程度の資産を築けていないという面もあります。

さらに教育費や介護費用などの増加からも子供を残しにくい状況に置かれてしまっていたところからも、ベビーブームを巻き起こすほどの出生数は成し遂げられませんでした。しかしその反面、様々な新規の消費活動を行ってきました。

特に住宅のブランド化や新発産業、投資活動などは主役として担ってきた世代でもあります。

団塊ジュニア世代が50歳代を突破する事での影響はあるのか、その影響はどこに現れるか

団塊ジュニア世代は2020年以降50歳を超えることでその後も日本の消費活動の主役として20年はその役を担うこととなるでしょう。
しかし不動産投資は50歳を超えることにより長期的なローンが組めなくなります。つまり長期的な投資が必要な不動産投資においては、金額的に低い現金での買取しかできなくなります。

また普通の住宅ではなく、サービス付き高齢者住宅などの介護設備などが必要となる不動産の主流となることもある程度考慮に入れられている状況から、これからの日本の不動産業界へ典恭が出るのではないでしょうか。

50歳を超えれば住宅産業から外れ、ローンが組みにくくなる

一般的に不動産投資や自宅の住宅ローンに関しても、長期的な仕組みでの話になります。
住宅ローンの場合、金利の低下に伴い地方銀行のみで計算しても7兆円を超える住宅ローン貸し出しがあり、バブル期を超えています。
しかし住宅ローンやマンション投資は多くの場合返済計画が25年から35年の長期ローンであるため、住宅ローンにでは収入の見込みが短くとも75歳以上でないと完済しないということになると貸し出しの失敗となる確率が上昇します。

したがって投資住宅やマンション建設などにおいてローンを組んでも完済できる可能性が低くなるため、50歳を超えた段階で住宅市場の将来性顧客からは外れるということになります。

要介護者が増える事で介護保険総額の増加、介護離職者が増え、介護施設の人材不足などが問題となる

団塊ジュニア世代が高齢化していくことに伴い、将来的な介護問題も重要な争点となります。
要介護者の増加による介護保険料の増加、人材不足などの問題が叫ばれていますが、団塊ジュニア絵台の介護問題はこれまで以上に深刻です。それは単純な設備の問題や費用、税金の問題ではなく、出生数が少ないことによる負担人口の減少です。

年間200万人の介護費用を負担する際に、労働人口の1世代における人口が100万人であれば2世代で1世代を支えることになるので、非常に負担が多くなります。したがってこれまで不動産投資などに回されていた資金が介護費用に潰えてしまうという問題もあります。

上記から考えられる不動産業界での影響は？不動産投資としての影響を考える

介護問題やローン問題など、非常に大きな転換点を迎えつつある不動産業界ですが、新規での不動産購入が減るというわけではありません。
むしろ高齢化していく人口2人当たり1人の孫という人口計算であれば、資産が集中しやすくなるため、サービス付き高齢者向け住宅などを投資として考えることが可能となるからです。

これまでは単身者用や世帯用が基本的な住宅市場のブランドとなってきましたが、これからは高齢者向けの住宅市場が非常に活発になる可能性があります。
したがって不動産業界への影響は、これまでよりも単価が高く、高付加価値な人件費のかかる不動産・介護サービス一体化の産業へと構造が変化していく可能性が高いのではないかということです。

これまでの不動産投資とこれからの不動産投資

これまでの住宅市場は、単身者用であれば狭小住宅でも手軽であることや転売がしやすいこと、価格帯であれば全国平均で4000万円程度の戸建て住宅が平均とされてきました。
またマンションなどは30代から40代を中心として1億円前後の物件が人気とされてきました。

30年後を見据えた場合にその程度の規模であれば銀行も回収できる可能性が高いと考えての人気の価格帯であると考えられます。しかしこれからは高齢化の波に伴い、高価格帯への移行が考えられます。

またマンションなども人口が減少していく現在の人口政策のままであれば、高付加価値住宅型への変化に伴い、1棟当たりの価格も上昇するでしょう。そうなったときに団塊世代から受け継いだ資産を有効活用してみてはいかがでしょうか。