相続税や贈与税を算定するための基準である相続税路線価とは何？

相続には様々な税金がかかってきます。いわゆる相続税と呼ばれるものです。
相続財産の中に土地が含まれる場合は『相続税路線価』を参照するのが通例です。略称の『路線価』が用いられることが多いので、こちらのほうが耳に馴染みがあるかもしれません。

なおこの相続税路線価は『一物四価』を持つ土地の価値のひとつでもあります。他の三価は以下のとおり。

・実勢価格
・公示地価
・固定資産税評価額

ここでは相続税路線価の基礎知識、計算方法を紹介します。

相続税路線価とは相続税や贈与税の算定基準となる価格

相続時の土地を評価するときに基準として設けられた価格のことを相続税路線価といいます。

相続税は被相続人財産の総額を調べなくてはならず、一般的に高額となる土地の相続は適切なものでなければなりません。そこで相続税路線価を設け、算出しやすいようになっています。

この相続税路線価は国税庁から発表されていて、誰でも閲覧出来る一般公開扱いになります。国税庁ホームページの「財産評価基準所 路線価図・評価倍率表」から探せます。

いつ発表された路線価を参照すれば良いのか？

路線価は毎年7月頃（平成29年は7月3日）に発表されるのですが、相続のタイミングによっては「古い路線価と新しい路線価のどちらを使えば良いのか分からない」ということも。

答えは「被相続人が亡くなった年度に発表された路線価を用いる」のが正解です。
例えば平成28年10月1日に亡くなった場合は平成28年度の路線価が発表されているはずなので、そちらを用います。

平成29年6月1日に亡くなった場合は、まだ平成29年度の路線価が発表されていないので、7月あたりの発表まで相続税申告を待たなくてはなりません。

ちなみに相続税の申告期限は相続開始から10か月以内。例えば1月に相続が発生して、7月の発表を待つと残された猶予は3か月となります。
財産分割など手間がかかる状況で「間に合いそうに無い」と判断した場合は公示地価の前年比を参考に、前年の路線価に増減率を乗じて計算することもあります。

相続税路線価が設定されていないときはどうすれば良いの？

主要都市なら路線価が設定されていますが、必ずしも全ての道路に路線価が設定されているとは限りません。その場合は『倍率方式』を使った評価を用います。

国税庁が定めた倍率を固定資産税評価額に乗じることで、相続税路線価を求めよう、というわけです。

こちらも国税庁の「財産評価基準所 路線価図・評価倍率表」から確認できます。

相続税路線価を使った土地評価額の計算方法は土地面積×路線価

道路に面している宅地1㎡あたりの1000円単位の価額が『路線価』になるため「評価したい宅地に面する路線価×土地面積」で土地の評価額を計算できます。これを『路線価方式』といいます。

しかし複数の路線価に囲まれた土地だと若干計算方法が複雑に。また正方形や長方形以外の土地（これを不整形地といいます）も計算が複雑です。
国税庁のホームページに分かりやすい計算が掲載されているのでそちらを参考にするのが良いでしょう。

不整地補正率は同じく国税庁のホームページ「不整形率補正率表」から求められます。ですが専門知識なしに地区区分やかげ地割合を求めるのは少々厳しいですね。

いずれにしても素人判断だけで正確な数値を算出するのは難しいので、税理士や不動産鑑定士の力を借りるのが安心です。

路線価が無いときは倍率方式を使う

もしも路線価が無い道路に面しているなら、倍率方式で計算することになります。

上の計算式で求められます。

なぜ相続税路線価を知る必要がある？

土地の相続や贈与は路線価を使って評価しなくてはならない、と決められています。
路線価には『相続税路線価』と『固定資産税路線価』の2つがありますが、土地の相続に用いるのは当然前者です。ではどうしてわざわざ相続税路線価を知り、土地の評価額を調べる必要があるのか。

その理由は「現金よりも土地のほうが相続税がかからないケースが多いから」です。
必ずしも当てはまるわけではありませんが、路線価による土地の評価額は実勢価格の70～80％ほどに落ち着きます。

一方現金の場合は財産評価100％。例えば5000万円の土地を売却して現金にし、これを相続すると財産評価額は5000万円丸々適応。
しかし土地の相続なら70～80％くらいの評価額になるので、5000万円の実勢価格なら3500万～4000万円の評価額で相続税が計算されることになります。

単純計算で考えると、5000万円の現金を持っているなら相続前に5000万円の土地を買ってから相続。無事に相続し終えて売却したほうが節税効果が大きい計算になります。

とはいえ絶対にお得になるとは限りません。諸々の手数料や土地評価額の変動など絶対ではない点は注意を。
いずれにしても相続税路線価を知らないことにはこういった手段は使えませんよね。知るだけでメリットになるのはありがたいことです。

計算方法を利用して大まかな判断材料に

相続税路線価は計算が難しい部分が多々あるので素人では扱いきれないこともあります。ですが大まかな判断程度なら今回紹介した方法を使えば算出できるでしょう。

もちろん正確な土地の評価を算出したいなら専門家に依頼するのが安心です。土地以外にも相続税に関する相談ができる、信頼できる税理士を探してみましょう。