特定路線価の申告は義務ではない！旗振評価など他の評価額の求め方も可能

土地を評価するときは路線価を基に算出します。しかし土地の形状が特殊で、路線価がついた道路に面していない場合はどうすれば良いのか判断に迷ってしまいます。

こんな場合は税務署に『特定路線価』の設定を申請すれば路線価を付けてもらえます。特定路線価が設定されれば、あとはこれを基に土地の評価を行えばOKです。

相続や贈与の際に関係してくる大事なファクターなので必ずチェックしておきましょう。

特定路線価とは税務署に設定してもらう路線価のこと

市街地のように、道路に路線価が設定されている地域の土地を持っているとします。

普通なら「接している道路の路線価×土地の面積」で評価額を算出できるのですが、路線価エリアにも関わらず、路線価がついていない道路もあります。いわゆる不整形地がこれに該当します。

路線価がついていない道路に接した土地を評価するためには税務署に申し出て路線価を設定してもらわなくてはなりません。これを『特定路線価』といいます。

もちろん周辺の路線価を参考に算出されるわけですが、少々特殊な道路になるので通常の路線価より安く計算されます。

特定路線価を申請する方法と申請で得られること

特定路線価は条件を満たした上で申請する必要があります。具体的には以下の条件が挙げられます。

• すでに公開された路線価であること（毎年7月発表）
• 相続税、贈与税目的であること
• 路線価地域の土地であること
• 路線価がついていない道路にのみ接している
• 土地の利用者以外も通行する可能性がある道路であること
• 建物の建築が可能な道路であること

これらの条件を満たしている状態で税務署に届け出ると申請が認められます。必要な提出書類は以下。なお回答は通常1か月ほどの期間が必要です。

一部の地域には評価専門官が配置されている税務署もあります。最寄りの税務署に尋ねるか、国税庁ホームページをチェックすることをオススメします。

どういった場合に設定するのか？

特定路線価は「相続税」「贈与税」の申告以外の目的に利用できません。なので土地の価値を調べたい、売買に利用したい、といったケースでは使えないのでご注意を。

特定路線価の申請は義務ではない！他の土地評価方法を選んでもOK

特定路線価の申請ができる土地だとしても、無理に申請する必要・義務はありません。他にも土地を評価する方法はあります。

あえて特定路線価を設定しない場合は旗振評価を使う

旗振評価は、いわゆる旗竿地の土地を評価するときに用いられる手法です。路線価のある道路を前面道路として評価し、そこから前面宅地をかげ地として評価額を差し引きます。

一般的に特定路線価よりも旗振評価の方が土地代が安く算出されやすい傾向にありますが、必ずそうなるとは限りません。

旗振評価と特定路線価のどちらを使うか

相続税や贈与税を少しでも節税するために、旗振評価と特定路線価のどちらを使うかを選ぶのは大事な要素。

ただし特定路線価を申請すると必ず使わなくてはなりません。しかも申請してみないとどれくらいの金額になるか分からないのがちょっと怖いところです。

試しに旗振評価と特定路線価の両方を評価してもらって、より節税効果が高そうな方を選ぼう！とはいかないことになります。

参考に『一般財団法人　資産評価システム研究センターの全国地価マップ』を利用するのもひとつの手です。

旗振評価が低いと認められない可能性も

上記したように、旗振評価の方が評価額を小さくする傾向にあります。しかしあまりにも評価額が低い、周囲と比べて安すぎると判断された場合、税務署が認めてくれないことがあります。

本来なら特定路線価として設定しなくてはならないのに旗振評価を選んだ場合は注意が必要です。いずれにしても、税務署に申請してみないことには認否がハッキリとしません。

相続・贈与の節税を考えると土地評価はとても重要

路線価地域に該当する土地を持っているなら、まずは税務署に特定路線価の申請を考えるべきと言えます。

しかし一度申請してしまうと必ず特定路線価を使った評価を出さなくてはならないため、旗振評価も検討する必要があるでしょう。

いずれにしても専門知識が必要不可欠。相続税や贈与税に強い税理士や不動産鑑定士に相談するのがベターと言えるかもしれません。