部屋が足りない人たちが増えている一方で、空き家や空き部屋も増えている現象を解決

2017年に春に「改正住宅セーフティネット法案」が成立したことをご存知ですか。
この法案が成立したことで、これまで問題となっていた「部屋が足りない・借りれなくて困っている人たち」と「空き家・空き部屋が多く余りすぎて困っている人たち」を上手く結びつけることが可能となります。
これまで部屋が借りれなかった人たちにとっても朗報ですが、不動産オーナーにとっても朗報な制度です。

必ずしも駅近や設備が新しい物件でなくても、長期にわたって貸し出すことが可能になります。
潜在していた大きな需要が表面化し、非常に大きなマーケットが誕生します。

改正住宅セーフティネット法案の制度をいち早く理解し、今後の投資や運用に役立てましょう。

不動産オーナーにも注目されている改正住宅セーフティネット法案について

改正住宅セーフティネット法案によって、これからの不動産オーナーの狙い目物件や運用方法が変わるかもしれません。
住居を借りづらかった単身高齢者や障害者、低所得者などが選べる入居先の選択肢が広がり、相当の需要が集まる可能性が高いです。

改正住宅セーフティネット法案は2017年に成立されて既に動きだしていますので、しっかりと内容を理解して、チャンスを捉え機会損失を起こさないようにしていきましょう。

住宅確保要配慮者と空き家オーナーのニーズを解決する改正住宅セーフティネット法案

改正住宅セーフティネット法案とは、2017年4月19日に参院本会議で可決、成立された住宅確保要配慮者の住居確保と、増え続ける空き家を有効活用することができる法案のことです。

高齢者や障害者、子育て世帯、低所得者などの住宅確保要配慮者は、賃貸マンションやアパートの確保に困難を抱えています。

これは、貸主のオーナーからすると借りたいと申し出があっても貸しにくい理由があるためです。「家賃が回収できないかも（家賃の未払い）」「孤独死するかも（高齢者）」「連帯保証人がいない」などのリスクがあるため、住宅確保要配慮者でない方に貸し出した方がオーナーとしてはリスクを抑制できます。

住宅確保要配慮者の方たちは、家賃が民間住宅よりも安い公営住宅などもありますが、東京都では倍率20倍超、大阪でも10倍超など、非常に倍率が高く公営住宅も入居が困難となっています。

一方で、オーナー側も全国的に空き家が増えているため、なんとか空き家の入居者を確保したいという思いがあります。

改正住宅セーフティネット法案が成立したことで、都道府県ごとに空き家の登録制度を設け、オーナーが空き家を登録して国と地方自治体が家賃補助を出し、住宅確保要配慮者が入居できます。これにより、オーナーは空き家の入居者を確保できますし、住宅確保要配慮者は安く入居先を確保できます。

改正住宅セーフティネットの空き家登録数は「2020年度までに17万5000戸登録」

国土交通省では2020年度末までに全国で17万5,000戸の登録を確保したいとしています。

実際、空き家の数は年々増えており「日本の世帯数の将来推計（全国推計）」によると平成25年時点で空き家率は13.5% ですが、野村総合研究所の発表によると平成45年には空き家率は30.2%（総住宅数7,106万7,000戸・空き家数2,146万6,000戸）まで上昇すると予測されています。

また、住宅確保要配慮者の単身高齢者については今後10年間で100万世帯の増加が見込まれるとも言われています。

国としては、住宅確保要配慮者と空き家は増加傾向なので、住宅確保要配慮者の入居先確保と空き家の有効活用のためにも「2020年度末までに全国で17万5,000戸」は是が非でも捉えたい計画でもあるのです。不動産オーナーにとっては非常に大きなチャンスとも言えます。

改正住宅セーフティネット法案により空き家、空き部屋が減る

改正住宅セーフティネット法案の制度の活用によって、どのような課題が解決されるのでしょうか。

この制度が作られた理由・目的は大きく2つあり、住宅確保要配慮者側にもオーナー側にもメリットがあります。制度の作られた背景や目的を把握しておくことで、どういったニーズが生まれるか推測することができ、投資にも上手く活用できます。

セーフティネット制度の目的は大きく2つ需給バランスを調整できる

改正住宅セーフティネット法案の目的は、先述の通り2つあります。
1つが「住宅確保要配慮者の住居の確保」、もう1つが「空き家の有効活用」です。
高齢者や低所得者などの住宅確保要配慮者は「収入が低い」「連帯保証人がいない」などを理由に賃貸マンションなどの入居が困難です。

公営住宅を希望しても倍率が高く現実的ではありません。また、国内の空き家は年々増加傾向にあります。双方のニーズや課題を一石二鳥で解決することが期待されているのが改正住宅セーフティネットの仕組みです。

この制度によって空き家や空き部屋が減りオーナーの投資利回りは高くなる

セーフティネットの仕組みでは、住居を貸し出すオーナー側には国や自治体から家賃が補助されるので、これまで懸念材料の1つだった家賃の未払いリスクの心配が軽減できます。

空き家や空き部屋が減ることでオーナーの投資利回りが良くなり、得た収入をモノやサービスの消費に充てたり、更に投資に回すことができます。

登録されるには耐震性などいくつかの条件をクリアする必要はありますが、空き家を持ったオーナーやこれから築古物件などを購入予定のオーナーには悪い話ではありません。

改正住宅セーフティネット法案で空き家が「準公営住宅」になる！？

国や地方自治体が管理・運営をする公営住宅でもなく、民間が管理・運営をする賃貸住宅でもない、中間の位置付けの住宅のことを「準公営住宅」と呼んでいるケースがあります。

まさに「準公営住宅」とはセーフティネットの制度上の住宅のことであり、公営住宅にも民間の賃貸住宅にもない特徴を持ちます。準公営住宅になるメリットを理解して、自身の投資に活かしましょう。

セーフティネット法案によって空き家が「準公営住宅」になるメリット

改正住宅セーフティネットの制度のデータベースに登録できる住居は、自治体が耐震性や断熱性などを審査し合格した住居のみです。

データベースに登録された住居は、住宅確保要配慮者が探すことができます。

そして、入居が決まれば国や自治体の家賃補助（月最大4万円）を受けれるため、借主は僅かな自己負担で住むことができ、オーナーは家賃の未回収を防げます。
また、「準公営住宅」として扱われることで耐震改修やバリアフリー化をする際にも、補助（最大200万円）や融資を受けることができます。

借主は「安心できる住居を安い自己負担で借りられる」、オーナーは「改修補助や融資を受けれて未回収のリスクが低く貸し出せる」ことが準公営住宅になる大きなメリットです。

借主も貸主も選択肢が広がる不動産投資の主要マーケットの1つになり得るかも！

改正住宅セーフティネット法案が成立したことで、高齢者や子育て世帯、低所得者、障害者の人たちは、これまで以上に住居が探しやすくなります。

また、探しやすくなるだけでなく、民間の住居よりも安く公営住宅よりも間取りや立地の選択肢が広がります。

そして、オーナーは貸し出すマーケットが広がり、さまざまな投資・運用の選択肢を持てるようになります。
改修費の補助金などもありますので、対象にもなりやすく運用利回りもある程度高くなる可能性もあります。

興味がある方は、ご自身でも制度のことを調べて投資を検討してみましょう。今後の日本における不動産投資の主要マーケットの1つになり得るかもしれません。